房地产企业管理课程设计项目报告.docxVIP

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房地产企业管理课程设计项目报告

1. 引言32. 宏观市场分析32.1 国内房地产整体状况32.2 国内商品房销售情况42.3 国内土地成交情况62.4 国内政策影响72.5 国内房企到位资金82.6 国内房地产投资92.7 总结102.8 PEST分析103. 区域市场分析123.1 天津市房地产市场概况123.2 天津土地交易情况123.3 天津商品房交易情况133.4 中北镇143.5 总结174. 专业市场分析174.1 天津市住宅分析174.2 西青区住宅市场分析224.3 客户群定位244.4 总结255. 项目市场分析265.1 项目地理位置265.2 项目配套及交通265.3 项目概述305.4 消费者分析335.5 客户定位355.6 竞争项目分析355.7 项目SWOT分析366. 营销策略366.1 目标市场战略366.2 营销组合战略376.3 卖点梳理386.4 营销推广397. 结论418. 参考文献及数据来源42引言我们组研究分析的项目是住宅型房地产—天津市西青区旭辉御府。通过对天津市,西青区以及住宅型房地产的分析,我们得出了旭辉御府的发展前景,制定了营销策略。目前为止,我们已经完成的工作有:宏观市场分析,区域市场分析,专业市场分析,项目市场分析和相关的营销策略。宏观市场分析国内房地产整体状况房地产开发投资增速连续7月下滑,8月全国商品房销售额同比下降8.9%。统计数据显示,房地产市场仍处于低迷状态。国家统计局13日公布,1-8月,全国房地产开发投资58975亿元,同比名义增长13.2%,增速比1-7月回落0.5个百分点,连续7个月下滑。当天公布的其他多项房地产统计数据也呈下滑势头。房地产市场仍处于深度调整之中,尽管当前大部分城市已放松楼市限购政策,房地产企业正在采取措施“以价换量”,但从整体来看,楼市反弹的动力不足。如图1:图1 全国房地产销售情况从房企资金情况看,今年以来房地产开发企业到位资金同比增幅整体呈现逐步回落态势,今年前十一个月的同比增幅回落明显,房地产开发企业到位资金基本与去年同期持平,前十一个月的增幅也创造了五年来的新低,房企促销压力依然较大。虽然近期中央出台信贷松绑以及降息等一系列刺激政策,但多家商业银行并未完全落实,因此房企资金压力依旧较大,随着政策的逐步落实以及市场的改善,预计明年房企资金同比增幅也将平稳上行。结论:虽然中国楼市整体下滑,但对开发商影响不一,两极分化较为严重。那些一线城市或大型二线城市房地产项目占比较高的大开发商,受到的冲击相对较小,资产负债表仍相当稳健,因这些地区楼市需求相对仍较为强劲。国内商品房销售情况2.2.1销售面积从商品房销售面积同比增幅走势看,自今年年初大幅滑落至负增长区间后,整体走势较为平稳,7月以来基本保持平缓,显示近期商品房市场仍处于筑底调整阶段。虽然中央层面放松房贷,给楼市带来了积极影响,但由于诸多商业银行落实力度不够,市场需求提升有限,再加上去年同期基数较高,都导致商品房销售面积同比仍旧处于负增长区间。预计今年全年和明年上半年,随着去年同期基数的逐步回落,商品房同比跌幅整体也将趋于收窄并转为正增长。如图2:图2 全国商品房年初累计销售面积同比增幅走势从各物业类型看,前十一个月除了商业营业用房同比上升外,住宅和办公楼仍旧呈现同比下降态势。其中住宅销售面积下降10%,销售额下降9.7%;办公楼销售面积下降9.2%,销售额下降20.9%;商业营业用房销售面积增长7.1%,销售额增长7.2%。前十一个月,住宅销售量同比跌幅小幅加大,主要与11月当月住宅销售量同比大幅下跌有关。如图3:图3 全国商品房各类物业年初累计销售面积同比增幅走势分地区看,1-11月份,除西部地区商品房销售面积同比增长外,东部和中部地区均不同程度下降,其中东部地区降幅最大,同比下降达15%,显示东部地区商品房市场降温最为明显。2.2.2 成交均价2014年1-11月份,全国商品房成交均价同比增长0.4%,而1-10月份为同比下降0.2%。其中住宅成交均价增长0.3%,办公楼成交均价下降13%,商业营业用房成交均价增长0.08%。今年前十一个月,除了办公楼价格增幅仍处于负增长区间外,住宅和商业营业用房价格同比均小幅增长。从价格增幅走势看,住宅整体相对平稳,前十一个月增幅再次回到正增长区间。今年全年,随着去年同期基数的逐步回落,住宅价格仍将继续呈现小幅上升态势。如图4:图4 全国商品房各类物业销售均价同比增幅走势结论:商品房成交均价同比小幅正增长2.2.3商品住宅待售面积11月末,商品房待售面积59795万平方米,比10月末增加1556万平方米。其中,住宅待售面积增加1046万平方米,办公楼待售面积增加87万平方米,商业营业用房待售面积增加203万平方米。如图5:图5 全国年初累计商品房各类物业待售面积增幅走势

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