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浅谈土地报告特殊说明事项 姓名：刘洋 工作单位：北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司 指导人：孙明彦、钱成 第 1 页 /共 7 页 摘要 在执行土地评估项目过程中，会遇到各种各样情况特殊的非常规项目，甚 至出现非常规项目多于常规项目的趋势。面对这种情况，估价机构及估价师既要 考虑自身的风险承受能力，又要在维护客户、提高营业收入中进行权衡，而最终 的博弈终将体现在估价机构对外出具的土地估价报告中。本文尝试从土地报告中 特殊说明事项的角度进行些许分析说明，谈谈从报告制作的角度规避风险。 关键字 风险、特殊说明事项、估价对象的具体情况、估价目的、地价定义 第 2 页 /共 7 页 关于土地报告中特殊说明事项的浅谈 在执行土地评估项目过程中，会遇到各种各样情况特殊的非常规项目，甚 至出现非常规项目多于常规项目的趋势。面对这种情况，估价机构及估价师既要 考虑自身的风险承受能力，又要在维护客户、提高营业收入中进行权衡，而最终 的博弈终将体现在估价机构对外出具的土地估价报告中。现行的土地估价报告分 为结果报告和技术报告两部分，其中结果报告由摘要、估价对象界定、土地估价 结果及其使用、附件四部分组成，技术报告由总述、估价对象描述及地价影响因 素分析、土地估价及附件四部分组成。估价人员需要将项目的具体情况、估价的 技术处理思路、各项说明事项等因素在报告的相关章节中详细披露说明。针对项 目中的各类特殊情况，本文尝试从土地报告中特殊说明事项的角度进行些许分析 说明，谈谈从报告制作的角度规避风险。 特殊说明事项是指一个估价项目中对估价所必要的、但尚不能确定、而又 必须予以明确的前提条件所作的合理假定，以及对由估价目的决定的估价设定的 1 估价对象状况与估价对象现状不同之处等所作的说明 。 需要特殊说明的事项在土地报告中出现在结果报告中的第三部分土地估价 结果及其使用中，以及技术报告的第一部分总述中。《城镇土地估价规程》中对 “特殊说明事项”的说明主要包括以下几项： 一、有关资料的来源及未经实地确认或无法实地确认的资料和估价事项； 二、对估价结果和估价工作可能产生影响的变化事项（如地价指数、开发 程度、设定用途等）以及采取的相应措施； 三、估价对象的特殊性、估价中未考虑的因素及采取的特殊处理，必要时 说明原因或依据； 2 四、其他需要特殊说明的问题。 而谈到土地报告中的特殊说明事项，离不开估价对象的具体情况、估价目 的和地价定义，下面以评估中遇到的典型项目作为案例进行具体分析。 实例一：储备土地抵押 一、项目基本情况介绍 1 柴强主编：《房地产估价理论与方法》，北京．中国建筑工业出版社，2011 年版，第33 页。 2 中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》【GB/T18508-2001 】，北京. 中国标准出版社，2002 年版， 第69 页。 第 3 页 /共 7 页 储备土地一般拥有《国有土地使用证》，证载地类（用途）为储备用地，土 地使用权类型为政府储备，但在 《国有土地使用证》未载明估价对象土地使用权 终止日期。规划文件主要有 《规划意见书（选址）》、《建设项目规划条件》，约定 基本规划指标。实物状况大部分情况下场地内部未达到平整状态。该类项目的估 价目的一般是为土地整理储备中心以储备土地作为抵押物向金融机构融资（贷款 使用方向主要用于储备土地的一级开发）。估价结果一般情况为在估价基准日规 划利用条件下，设定的宗地红线外“几通”和宗地红线内场地平整，法定最高出 让年限的划拨土地使用权价格。 二、特殊事项分析 （一）借款主体的特殊性 当前的土地整理储备中心不是一种严格意义上的市场主体，而是代行政府部 分职权的代理机构，并不是实质意义上的土地使用者，因而对其储备的土地也就 谈不上拥有使用权。从法律角度讲，国家对国有土地的管理主要是通过对国