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对房地产开发项目成功关键探究【摘要】继2007 年的辉煌后，房地产行业经历了2009 年初的低迷，年底的井喷，2010年的持续宏观政策调控，这一系列戏剧性的变化，有偶然因素，但也存在必然。究其根本，仍是供给与需求的外在表现。作为房地产行业的供给方，怎样抓住潜在机遇，在合适时机推出项目，需要研究。研究可分为外部因素与内部因素两大方向。且在不同的时点，房地产开发项目成功的关键皆不同，就现阶段而言，在具有中国特色的社会主义体制下，本人认为融资渠道是否畅通将成为房地产开发项目成功的关键。 【关键词】房地产宏观形势内部优势资本市场融资 一、研判外部宏观形势 房地产开发是一项步骤繁杂的工程，涉及到的行业和审批部门之多也是其他行业难以相比的。综合考虑，项目开发一般应具备以下流程，即:提出设想―可行性研究―申请用地―项目设计―征地及拆迁安置―筹措资金―工程招标―施工―销售。 也正因房地产行业涉及众多上游和下游行业，所以房地产行业对一个国家的 GDP 影响占很大比重，也是各国重点考虑的行业之一。2009 年，中国能率先走出全球金融海啸，实现保八目标，2010年，中国超过日本成为继美国后的，世界第二经济大国，房地产行业起到了至关重要的作用。 但从2009 年底，中央就陆续放出政策信号，2010年要“促进房地产市场平稳健康发展”，各地方政府也贯彻落实中央精神，各自出台了相关政策，如北京市的相关职能部门联合发布了《关于贯彻国办发( 2010)4 号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》( 以下简称《意见》) ，共分为十一条措施，被外界称为北京版“国十一条”，《意见》的亮点在于增加了政策性保证性住房的供应，这可在一定程度上调整房地产市场的供给水平。但本人认为，政策是深远的、是方向性的，在短期内，能够迅速起到调整作用的，还是中国人民银行继2010 年六次上调存款准备金率之后，今年以来三次上调存款准备金率。截至2011年3月25日，大型商业银行的存款准备金率达到 20% ，中小金融机构的存款准备金率也将高达16.5%。力度之大，历史上都是不多见的。据不完全统计，每次对准备金率调整，将冻结商业银行资金3000亿元，而且这使得市场对加息预期越来越强烈，而且预期持续存在。这些对于房地产行业取得资金都将会成为不利因素。 二、根据内部自身优势采取措施 现今房地产行业取得资金一般采用三种方式，即: 自由资金、商业借贷、资本融资。商业借贷这种方式，是现今许多中小房地产公司的首选，因为自有资金很难支撑庞大的房地产开发投资需要，资本市场融资又达不到相应的资质，所以大多数企业都需要通过银行借贷。但根据以上对宏观形势的分析，和中央不断出台的限制政策，商业贷款这个途径可能也将很难达成，或者需要付出更高的成本，这就是摆在中小房地产商面前的问题。不同规模的房地产商怎样根据自身优势和特点，用最小的融资成本取得相应的资金呢? 下面本文将按照企业性质和规模，将国内房地产企业大致分成三类进行分析: 1．具有国企背景的大型企业。作为有着国企背景的大型房地产企业，在很多方面都具有得天独厚的优势，这是许多中小企业所无法匹敌的。而作为国有企业，也具有自身的特殊使命，就是在保证国有资产保值增值的同时，还要起到保证国计民生稳定的作用。很多国有房地产公司在很早就进入了资本市场，没有进入的，也竭力想抓住时间窗口挤入进来。资本市场就如一块大蛋糕，每个上市企业和想要上市的企业都想分得一杯羹。如:金隅股份，经过几年的努力，2009年7月29日终于在香港联交所主板正式挂牌上市。上市当日，金隅股份 H 股报收9.97 港元，逆势上涨 56% ，成交 76.49 亿港元，冻结散户资金超过 4660 亿港元，超额认购倍数达到775 倍。2010 年金隅集团的利润总额，凭借在香港资本市场上的溢价，在市属国有企业中首次挤入前三甲，排名第二位。这些实例都说明资本市场是一个具有优势的，也是可行的房地产行业融资渠道。 2、大型民营企业。作为民营房地产企业的管理者，也越来越认识到通过资本市场、利用资本市场的必要性。从绿城集团到2009 年刚刚在H股上市的龙湖集团都在创造一个个神化。2009 年11月20 日在恒指下跌197.18 点的情况下，龙湖地产股价首发却逆势上扬，当日，龙湖地产以7.2 港元开盘，最高达到8.19 港元，最终报收8.01 港元，全天涨幅13.3%。而龙湖地产的董事长45 岁的吴亚军也成为中国“第二女富豪”。民营企业凭借银行贷款融资做大市场后，要把蛋糕继续做大，而且还要保证做大的同时要做强，这就需要更大的资金投入，银行信贷已经不能完全满足其需求，而且为了降低资本成本，通过资本市场直接融资是可选之路。所以这也成为现在许多大型民营房地产企业所寻找和努力