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房地产项目开发过程中造价控制摘要：房地产项目造价确定与控制的方法是在工程项目建设过程中的各个不同的阶段，运用组织、经济、技术、合同、信息管理等措施，确保造价的合理性及投资费用总目标的实现。 关键词： 房地产 造价控制 1 项目决策与工程造价的相互作用 项目决策的正确性是工程造价合理性的前提，项目决策的内容是决定工程造价的基础，反过来造价的高低，投资多少也影响项目决策。根据相关的统计此阶段影响造价的可能性为80％-90％。应该成立一个由项目经理、造价工程师、建筑师、经济师、市场销售策划师组成的项目组，共同完成市场评估和投资测算等工作。此小组通过调查产品市场需求，依地块周边情况(如：能源、交通、地理位置、自然和社会环境等)，按公司本身的特性，评价该项目经济(赢利、清偿能力)、技术(可能性、先进性等)，管理(资质、项目组成人员等)的可行性，报决策部门决策。据此可行性研究形成项目投资估算，为以后的设计和施工提供限额的目标。 2 设计阶段造价的确定和控制 2．1积极推行限制性投入设计 据统计，设计阶段影响投资的可能性为30％―75％，是确定与控制工程造价的重点阶段。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计，同时各专业在确保功能满足的条件下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总的投资限额不被突破。 投资分解和工程量控制是实行限额设计的有效途径和主要方法。将上阶段设计审定投资额和工程量分解到各个专业，再分解到各单位工程和分部工程，层层分解实现对投资限额的控制与管理，实现对设计规模、设计标准、工程数量与预算指标等的各方面的控制。 2．2优化设计中要做好价值工程原理的运用 经济和技术是相对对立的，通过设计阶段的经济和技术的论证，运用价值工程原理对设计方案进行科学的评价，是提高产品品质和增加投资效益的有效的途径。价值工程本身是一项有组织的创新活动，且是强调创新和鼓励创新的，而设计本身是一种创造性的劳动。通过设计人员创新，设计出更好的产品提高投资效益。 利用新技术、新材料、新工艺、新的理念来提高产品的价值，差不多的造价，品质不同，投资效益迥异。例如某花园经过仔细的论证引入全新理念，设立步行街，成立若干市民广场，形成中央绿地，完全向社会开放。组团实行封闭管理的社区管理模式，使景观私有化，形成若干围合空间，使每户都有好的景观资源，保证了住宅设计的均好性。形成了具有环保概念的现代居住区，如包含雨水收集系统、洁净能源采暖系统，树的保护等。楼盘开盘后销售火爆，在众多的楼盘中优势凸显，投资效益明显。又如某国家康居示范工程，给花园创造了许多卖点，如：塑钢窗及屋面保温材料节能50％左右；小区智能化3e(生活e、教育e、管理e)提高生活品质等，赢得了市场的好评并提高了投资效益。 2．3奖惩制度的落实对设计的作用 设计方案是建筑、景观咨询公司对业主提供的一种特殊的服务。服务应该是讲究质量的，可服务人员(设计人员)由于知识、水平、经验、责任心或时间等因素，往往会造成的保守(肥梁、胖柱、超筋等)、失误或疏漏。直接给开发商带来一定程度的经济损失。因此设计过程中引入风险机制，实行奖惩制度，奖优惩劣，激励设计人员自身挖潜，提高设计水准，必将是双赢的完美结局。 2．4推行设计监理及设计招标更好的激励制度 监理工程师是行业资深的专家，大量的实践积累了丰富的经验。即使在设计过程中按程序进行了多方面的技术和经济论证，但仍然可能存在缺陷和失误。充分利用监理这一优秀的资源，实行设计监理，对设计全过程进行建议和监督，提高设计方案的质量，确定与控制造价，提高投资效益。通过设计招标和设计竞赛，引入竞争机制，通过比选，优中选优。 3 建设工程招标阶段的工程造价控制 3．1图纸的审查要先于招标竞赛 图纸会审是对设计公司交来的设计图纸进行各专业细致的审查，发现明显错误和不合理因素，查漏补缺，使设计图纸最大限度地满足业主对该项目的要求，以定夺方案，确定工程量为招标文件编制的稳定性提供保证，也有利于控制以后的工程变更，减少签证，控制了工程造价。 3．2系统细致编制好招标文件 招标文件是投标公司编制投标文件的依据，是合同的要约，对招投标单位具有同样的约束力。具体来说应该着重明确以下五点：①该工程的承包范围；②开工、竣工日期，各分部分项工程交付工期，保证材料采购和销售进度的实现；③明确工程预付款，工程进度款数额，支付时间，起扣时间和支付方式，以配合公司的财务安排；④工程合理变更时，承包商应该积极配合，且应该规定变更签证的计量和计价依据；⑤工程索赔的权利和义务。 3．3严格审查采用高性价比来中标 在