房地产企业税收陷阱规避与纳税筹划分解.ppt

适用的税收政策分析 税收属性实质为甲方以土地使用权获取，乙方的房屋所有权。在这个过程中，甲方要按照转让土地使用权来确认土地增值税和营业税收入？ 税收属性实质为甲方以土地使用权获取，乙方的房屋所有权。在这个过程中，甲方要按照转让土地使用权来确认土地增值税和营业税收入？ 具体到实际操作层面，甲方如何确认呢？是按照何时的时点来确认土地使用权转让收入？是以分房时的市场价还是以签订转让协议时的市场价？ 甲方确认的土地转让收入，就是乙方土地成本？甲乙双方的是互相牵制的过程？如果按照房屋成本价（无土地成本），那么甲方确认的土地增值税收入较低，乙方确认的成本也较低？ * 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 适用的税收政策分析 广州市地税局《关于印发土地增值税清算工作若干问题处理指引（续二）的通知》（穗地税函【2010】170号）规定，一方出地、一方出资合作开发房地产项目，双方不成立合营企业，合作中出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权，出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）。 对于上述出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权的，按“187号文”第三条第一项确认收入，对于出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）的，按“187号文”第三条第一项分别确认收入和取得部分土地使用权所支付金额。 （二）出地方以土地使用权（房地产）、出资方以货币资金作价入股，成立合营企业，从事房地产开发，建成后双方采取分配方式为：1.风险共担，利润共享的；2.按销售收入一定比例提成或提取固定利润的；3.按一定比例分配房地产的。对于上述合营企业，以出地方土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为取得土地使用权所支付金额；对于出地方，以土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为转让土地使用权（房地产）所取得收入。 * 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 适用的税收政策分析 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）三、非直接销售和自用房地产的收入确定（一）房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。 * 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 适用的税收政策分析 《福建省地方税务局关于合作建房中营业税计税依据确定问题的批复》（闽地税函【2001】161号）规定，三明市立丰房地产开发公司以房换地，对其取得的收入（按全部房屋的销售收入）依销售不动产税目征收营业税。永安市燕南办事处南郊村以地换房后销售，对其取得的收入先按转让无形资产税目征收营业税；再按销售不动产税目征收营业税。计税营业额按营业税实施细则第十五条规定核定。 《北京市地方税务局关于北京阳光嘉业房地产开发有限责任公司以联合立项的形式合作建房征收营业税问题的批复》（京地税函【2008】38号）规定， 北京望京新兴产业区综合开发公司提供土地使用权，北京阳光嘉业房地产开发有限责任公司提供资金，联合立项合作建房后分别各自取得合同约定的房屋产权。对于其上述两公司营业税适用政策请依照《北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》（京地税营〔1995〕319号）文件第十七条的相关规定执行。 * 陷阱之：“合作建房”不是那么美好 适用的税收政策分析 《国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知》（国税发【2009】31号）规定， 企业以非货币交易方式取得土地使用权的，应按下列规定确定其成本： 企业、单位以换取开发产品为目的，将土地使用权投资企业的，按下列规定进行处理： 1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。 不同的成本确认方式，