房地产调研理论和实践分解.ppt

* * * * * * * * * * * * 目标市场定位 产品定位 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 这时我们要对调研的方法和结果重新审核，找出原因。 * * * 房地产调研常用分析方法——个案分析法 个案分析法是了解和掌握竞争项目的最好方法，是房地产行业的基础分析方法。 个案分析不仅仅局限楼盘调查表所了解的基础数据，还要融合楼盘各方面情况进行深入的分析。 分析对象: 明星楼盘 热销、滞销楼盘 潜在竞争（未售楼盘） 房地产营销决策体系框架 财务可行 市场可行 客户需求 竞争条件 项目特征 经济分析 客户特征 核心诉求 市场机会 竞争分析 项目征地市场决策模式 企业分析及发展战略决策 项目市场可行性决策 项目财务可行性研究 项目属性 企业分析 （战略、能力） 市场分析 财务分析 放弃 不可行 放弃 不可行 放弃 不可行 征地决策 项目的市场可行性决策 项目属性 地块分析 周边资源分析 投资环境 区域经济环境 区域市政规划 区域人文环境 区域市场 区域开发分析 区域销售分析 区域房屋空置分析 区域竞争 同周期竞争分析 同目标市场竞争分析 同区域竞争分析 SWOT分析 市场空间评估 占有率评估 市场可行性评估 内容 指标体系 分析指标 地块分析 地块经济技术指标 占地面积 容积率 建筑密度 绿化率 建筑限高 使用年限等 用地性质 权属，使用年限 用地现状 四至范围、地势、地面现状，地质、地下情况等 拆迁分析 地块内是否需要拆迁、拆迁量等情况 地块周边资源分析 项目用地周边环境调查 自然环境情况 历史人文环境状况 环境污染状况 地块交通条件调查 项目交通设施状况 地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 周边市政配套设施调查 购物、文化教育 医疗卫生、金融 邮政、休闲、健身 综合分析 综合上述情况综合分析，可能存在哪些对项目有利或不利的因素，项目的优势或劣势在那里，将会对项目构成什么样的影响。 同时，结合项目确定下面市场研究的范围，初步明确产品类别及档次定位。 案例 项目的市场可行性决策——项目属性分析 以下以“项目属性”作为案例，其他部分不做展开介绍，详细内容可参照《万科地产项目可行性报告内容指引》 项目的财务可行性决策 项目属性 企业分析 （战略、能力） 市场分析 财务分析 放弃 不可行 放弃 不可行 放弃 不可行 征地决策 进行财务可行性研究的基础和前提是市场可行。 项目的财务可行性决策 财务可行性研究是指在具体实施某一方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究和评价。 项目财务可行性 决策模式 项目投资预算 资金流量及筹措 项目效益分析 项目风险评估 案例 XX地块财务可行性评估模块 投资估算 房地产项目一般采用分项估算法，然后进行汇总，主要内容： 土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 销售费用 财务费用 开发期内各种税费支出 其他成本支出估算 不可预见费用 收入预测 2.1 基础数据与参数选取 房产租售价格 租售进度及付款计划（附：项目各类物业租售计划表） 2.2 税费率（附：税费率表） 2.3 租售收入与成本费用估算 销售收入与经营税金及附加估算表 出租收入与经营税金及附加估算表 融资方案 资金筹集计划 资金使用计划 案例 XX地块财务可行性评估模块 4. 财务评价 4.1 编制财务评价报表 项目损益表 财务现金流量表（全部投资） 资本金投资现金流量表 资金来源与运用表 资产负债表 4.2 静态获利性分析 利润总额 可分配利润 可交纳税金（经营税金+企业所得税+土地增值税） 投资利润率 资本利润率 4.3 动态获利性分析 税前FIRR/税前FNFV/税前投资回收期 税后FIRR/税后FNFV/税后投资回收期 资本金内部收益率/FNPV 4.4 不确定性分析 敏感性分析 盈亏平衡分析 5.风险分析 市场风险分析 经营管理风险分析 金融财务风险分析 6. 综合评价 经济评价 社会、环境评价 存在问题与建议 总体结论及建议 产品研发阶段决策模式 对于产品研发阶段，需要重点关注的是： 客户、客户的需求 产品的价值及核心价值 产品表现 市场调研 产品定位策划 设计任务书 项目规划设计 客户需求 产品决策 产品价值 产品研发阶段决策模式——客户及客户需求研究 一：客户构成研究 客户构成研究就是对客户群的细分和定义，这个过程中我们必须注意的是客户类型的划分依据。