房地产投资国民经济分析分解.ppt

(2)投入物 ① 能通过内涵挖潜（不增加投资）增加供给的，按可变成本分解定价。 ②在拟开发项目计算期内，以增加投资来增大供给的，以全部成本分解定价。 （3）非外贸物的成本分解法 测算非外贸物的影子价格，分解成本法是一种重要的方法。成本分解法的步骤为： ①按费用要素列出某房地产的财务成本、建设投资额及流动资金，并列出该房地产的建设期、建设期各年投资比例。 ②剔除上述数据中包含的税金。 ③对外购原料等投入物的费用进行调整。其中有些可直接使用给定的影子价格或换算系数。对出口产品应自行测算其影子价格，对非出口产品可留待第二轮分解。有条件时，也应对投资中某些占比例较大的费用进行调整。 ④工资及福利费和其他费用原则上不予调整。 ⑤计算房地产总投资（包括建设投资和流动资金）的资金回收费用（M),对折旧和流动资金利息进行调整。其计算公式为： M=(I－ SV －W)(A/P,is,n2)+(W+ SV) is 式中 I——换算为生产期出的全部投资 ＩＦ——换算为生产期初的建设投资，按可变成本分解时，ＩＦ为零。 　　 W——流动资金占用额 　　　SV—— 计算期末回收的固定资产余值 　　　is —— 社会折现率 　　　n2 ——生产期 　　　IF可由下式求得： IF = ∑ It（1+is)n1-t 式中 It——建设期第 t年调整后的建设投资 n1 ——建设期 ⑥必要时，进行第二轮分解（对重要的非贸易货物）。 综合以上步骤，即可得到该产品的分解成本。 　　　　 ３.特殊投入物影子价格的确定方法 （一）　劳动力影子价格 　　　　劳动力影子价格即为劳动力的影子工资，它是指目标项目所雇佣的工人在被雇佣以前对国民经济所做的贡献。其计量的实质是工人为本项目提供劳务而使整个经济为此付出的代价。 　　　劳动力的影子价格＝财务效益分析中所用的工资及福 利费×影子工资换算系数。 影子工资换算系数由国家统一测定发布。 　　　　一般来讲，影子工资换算系数的大小取决于项目所在地区劳动力的充裕程度以及项目所用劳动力的技术熟练程度。项目所在地区劳动力越充裕，项目所用劳动力的技术熟练程度要求越低，反之亦然。 （２）土地影子价格 　　　 土地影子价格即为土地的影子费用。土地作为房地产项目的最主要投入物之一，国民经济因此付出的代价为增加的资源消耗和土地的机会成本。 国民经济为土地投入而增加的资源消耗是指项目所支付的拆迁费、安置费等。 　　　土地机会成本的量度，要区分两种情况： 　　　①若投入土地除项目使用外，别无其他潜在用途（如该土地为荒山秃岭），则土地作为一种投入，其机会成本为零。 　　　②若投入土地还可做他用，则土地作为一种投入，其机会成本为已不能再作他用所放弃的净效益。与项目的其他物料投入的机会成本已不再做他用所放弃的效益不同，土地的机会成本是放弃的净效益。 以机会成本作为土地费用有两种处理方法： 一是计算项目占用土地期间各年净效益的现值之和，作为一项土地费用计入项目的建设投资中； 二是将各年的净效益现值之和换算成等值效益，作为项目每年的投入。 一般采用第一种方式处理。 在具体实践中，确定土地影子价格有以下两种方式： ①地上无建筑物时 Ⅰ当土地为没有其他用途的偏僻野地等，可视其影子价格为零。 Ⅱ当土地为耕地时，这块土地的影子价格便是以这块土地在项目寿命计算期内放弃的净产出来估算。其公式表示为： CLO=∑ Clt(1+i) -t 式中 CLO—土地的影子价格 　　 Clt—第 t 年的土地净收益 i—社会折现率 n—项目的使用寿命 影子价格的计算，是以《建设项目经济评价方法与参数》中的特殊规定为计算基础，再根据实际予以调整而计算出来，故上面的公式可为： CLO=∑ C (1+i) -t