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投资理财 A物业公司内部控制环境存在的问题与对策 西山煤电集团公用事业分公司 任志英 摘要：内部环境是指对建立、加强或削弱内部控制系统产生影响的 养、选拔、考核，这种方式任命的管理者势必在工作中采取的是求稳，而 各种因素的总称，是企业实施内部控制的基础，是有效实施内部控制的 不会去研究市场，更不会在市场中勇于拼搏。同时，由于受传统思想的 保障。随着房改工作的不断深入．住宅商品化、分配货币化的推进．国有 影响，对物业管理的属性分析、市场认识等主观认识了解较低。单纯的 物业管理企业不断蓬勃发展，而A物业公司就是在这种趋势下成立起 认为物业管理就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安，忽 来的．但其内部环境却没有如大家所期望的随着物业公司的蓬勃发展 视企业在知识管理、技术创新等方面对员工的管理与引导。使A物业公 而发展起来。其管理观念落后，使其走向市场化的道路难上加难：缺乏 司止步不前，无法取得进一步发展。 品牌战略意识和诚信意识，无法形成其自有的企业文化；没有形成有效 (三)内郝审计的范围、职责不恰当 的组织机构，无法保证建立健全的内部环境。 在某种程度上，内部审计可以理解为内部控制的再控制，完善内部 关键词：内部环境国有物业管理 审计的关键是提高审计工作的独立性。在A物业公司，内部审计归属于 财务部门主管领导，内部审计性质单一，仅局限于财务会计方面，尽管 近年来，作为新兴行业出现的物业管理公司，其发展速度很快，物 政府多次下令将财务与审计分离，但A物业公司并未做到实质上的分 业管理市场环境也日趋成熟，但是物业管理方面的法律法规不健全．行 离，基本上还是一班人马，这就使内部审计变为财务审计的自审过程， 业管理部门的管理力度也有待加强，缺乏专门性的规范和制度进行指 其公正性受到影响。 导。物业管理与一般的服务行业相比有其独特的个性，它提供的是全天 (四)人员素质差 候、不间断、多方位、多层次的服务。因此，与其他行业相比，内部控制存 物业管理是一项开放式的公共服务性行业．然而随着建筑本体功 在一定的特殊性。 能的日益发展，业主多样化、个体化要求的El益提高，赋予了物业管理 一、A物业公司情况简介 企业越来越多的专业要求和专业人才。 为了紧跟国有企业后勤服务的管理科学化、社会化、经营市场化的 1、物业管理人员素质差 步伐，集团于1999年成立了A物业公司。在成立之初，其所管理的是集 A物业公司属于国有企业，作为国有企业的后勤系统，其工作人员 团为职工所建的安居房，只是单一的居民物业管理。随着不断加大物业 素质相对较低，其中：持有物业管理上岗证的不足30％。具有大专以上 的服务范围，物业小区的不断增加，为了更好的管理各个物业小区．集 文化程度的只占40％，这些都导致A物业公司在管理方面面临“质价 团于2008年将原来的两个物业公司及事务中心与A物业公司合并．组不相符”的问题。 成了现在的A物业公司，新的A物业公司的物业管理由单一化转变为 2、会计人员素质差 多元化，承担着集团各小区及写字楼的物业管理。为改善和提高职工的 由于历史原因，A物业公司的会计队伍整体素质不高。一方面，一 工作、生活条件，以及为满足其中一些职工和单位的一定需要而提供各 些会计人员不具有足够的专业知识水平。缺乏辨别能力和分析判断能 项服务工作。 力，无法达到内部会计控制所需的知识层次。使内部控制制度的实施受 二、A物业公司内部控制环境存在的问题 到影响；另一方面，虽然有部分会计人员具有一定的专业知识水平，但 (一)企业文化建设不完善 受利益驱动的影响无视会计职业道德．对单位领导和其他相关业务经 物业管理企业的企业文化是伴随着物业管理企业的发展而发展 办人的违法