市地价评估第三章土地分等定级.pptVIP

1.面状土地因素分值计算 * 2.点、线状因素分值计算 线性模型表达式 非线性模型表达式 * 例 商服繁华影响度的作用分值计算 1、商服繁华影响度指标分析 城镇结节点与繁华程度@ 繁华程度与商服繁华影响度 商业服务中心等级、影响半径和功能层次◎ 影响递减规律及公式@ * * 街区级 小区级 市级中心功能层次 * * 2、繁华影响度分值的计算 商业服务中心规模指数和繁华作用分确定◎ 相对距离和各功能影响作用分计算◎ 地块繁华影响度分值叠加 同时存在多级功能影响时，对各级功能的作用分仅取值一次 受多个同级功能影响时，取其最高分. ※ * * 对于同一中心内包含的各功能层次的量称为繁华作用分。 * 各功能半径一般根据各级中心规模确定。 当存在多个均匀分布的同级中心时，可按多个同级功能均分整个城市市场的原理，按公式计算 式中：s—某城镇总面积 n—某级功能的数目（等于同级功能数加上高级功能数 相对距离 r =di / d （ di —实际距离） * 小区级 小区级 A C B D 影响半径 * 分值叠加的原则： 存在多级功能影响时，对各级功能作用分仅取值一次； 受多个同级功能影响时，取其中最高分值 * 例题： 某一地块受到市级和区级商业中心的影响，已知市级中心辐射范围半径为10km，该地块距市级中心2km，区级中心辐射范围半径为4km，该地块距区级中心2km，市级、区级商业中心年纯收益分别为1000万元、600万元。 试求该地块商服繁华作用分。 解： 区级中心规模指数m2=100*(600/1000)=60 市级中心规模指数m1=100*(1000/1000)=100 市级中心繁华作用分f1=100-60=40 区级中心繁华作用分f2=60 地块商服繁华作用分 * 道路通达度作用分值计算 1.道路通达度指标分析 （1）道路通达度与土地级别 （2）道路类型和影响距离 * 道路通达度作用分值计算 （3）通达度递减规律及公式 * 道路通达度作用分值计算 2.道路通达度的分值计算 （1）道路作用指数和通达作用分计算 * 道路通达度作用分值计算 （2）确定相对距离，计算影响分 （3）道路通达度分值取值及修订 通达系数k ： 不低于4个方向的k=1.00 3个方向的k=0.9 2个方向的k=0.81 1个方向的k=0.58 * 例题 生活型主干道 100m 已知：生活型主干道影响距离为500m,道路作用指数为0.8。 求：该地块道路通达度作用分。 解：f=(100*k)(1-r)*0.9 =(100*0.8)(1-0.2) *0.9 =30 * 土地单元划分 1.土地定级单元的概念 是划分土地级别的基本空间单位，是内部条件和区位条件相对均一的地块。 2.单元划分原则 单元内各定级因素的优劣程度或影响大体一致。 明显属于同一商业服务中心的区域不能分割为不同单元。 除交通性道路外，兼有商业等多种用途的道路，不能做为单元间的分界线。 * 3.确定单元界线的原则 必须是客观存在的实体，同时需要呈现线性或连续分布。 自然线状地物和面积较大的自然地物。 城镇中的铁路。 土地属权界线或权属单位内部的土地类型界线。 其他线状物。 4.单元大小的要求 土地条件繁杂的市中心：5－10hm2 土地条件简单：10－25hm2 * 5.单元的划分方法 主要因素分值重叠法 工作步骤：A.主要因素的确定和分值图绘制 B.利用等值线图进行加叠，得到封闭 图斑＃ C.划分定级单元 主要因素判定法 网格法◎ * * 固定网格法 动态网格法 * 6.单元内指标取样 在已经划定的土地定级单元中，测取各因素作用分值。 A.以点代面（单元边界特征点；单元内部特征点；几何中心点；加权中心点） B.线性内插◎ C.面积加权 * Y2—第二条等值线 Y1--第一条等值线 K--比例系数 Y－－单元内待测点的作用分值 X－－测点距等值线Y1的最短距离 * 单元总分值计算 1.城镇土地质量变化规律 各要素变化一般为连续、渐变的。 土地质量的变化规律同城镇的复杂程度有关。 土地级别与土地质量的分布趋势是一致的。 * 2.单元总分值计算 3.土地级别划分 数轴法◎ 剖面图法◎ 多元统计的聚类判别法 总分频率曲线统计判断法@ * 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 1 2 3 4 * 总分值 市级中心 郊区 1 3 2