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京沪穗别墅市场热点扫描近期京泸穗三地的别墅市场可谓“热”力四射。毋庸置疑，别墅开发继续紧缩带来巨大的市场机遇，是三地别墅市场持续走高的主要原因。那么，京泸穗三地的别墅市场，都“热”在那些地方呢?记者的一番探究，希望能够供投资者参考。 上海：350平方米的别墅最大 今年8月份初，位于青浦区朱家角镇上的东方庭院推出60套经济型别墅，不到一个月的时间便所剩无几。 根据中国房地产指数系统上海别墅指数办公室监测数据显示，从上半年别墅成交量来看，除1月份下降2％以外，2至5月均呈上涨趋势且涨幅达10％以上，导致整体价格上涨，其中闵行、松江、青浦增长比例约为20％。2007上半年部分别墅出现了供不应求的状况，成交以经济型别墅最为火热，其中单价1万元以下的占50％，总价300万元以下的占65％，套型面积200到300平方米达52％。 自2003年2月18日，国土资源局发布紧急通知，停止别墅类用地的土地供应，至今已有4年零6个月。按照2年内土地不开发国家将收回的政策再加上房地产开周期为2～3年的时间表来推算，别墅的供应最迟在明年初讲进入尾声。 上海佑威天天房展网研究中心主任薛建雄表示，在未来别墅供应日见紧张的情况下，别墅的供求关系也将发生一些变化。上海佑威天天房展网研究中心监测数据显示，上海2005年共成交独立别墅2200栋80.95万平方米，2006年增加到2828栋99.01万平方米；今年仅上半年的成交量就达1675栋57.94万平方米，比去年同期的成交面积上涨了16.3％，为近年来最高。 由于房产开发总是从板块的核心向边缘扩散，从近市区向远郊扩散，这在平均成交价格上就很难看出别墅日渐稀缺带来的价格变化。然而，一些位于金字塔顶端的别墅价格的走势，还是让人们看到了别墅价格的涨势之凶猛。2005年上半年成交均价最高的是檀宫的47814元/平方米；下半年九间堂就以59751元/平方米的均价超过。九间堂在2006年成交均价的持续攀高，保持住了最高单价的冠军之位。然而，上海历史上第一个全国最贵别墅，是余山别墅始祖的“上海紫园”，今年4月以69285元/平方米成交的一套别墅抢到了上海最高单价别墅的纪录。 这些趋势性数据的背后，是上海主流别墅正在发生着微妙的变化。在檀宫、紫园、世茂山庄争抢中国最贵别墅之时，云间绿大地、中房森林别墅、余山3号、绿洲千岛花园等一些面积在270～360平方米之间，总价在500万～800万元之间的别墅在引领着市场交易，成为了别墅消费的主流。 从近两年半的数据来看，成交面积前10名的独立别墅，面积基本在270～360平方米之间，栋均面积330平方米左右。其中，2006年上半年，栋均面积达到352平方米的原因，是受套均面积在400～500平方米的御翠园集中成交所影响。虽然，该案的面积不如超级别墅动辄上千平方米那么宏伟，但其超过2000万元的总价已经相当于超豪华级别，面积的合理安排和精致的设计，是该案受宠的主要原因。 近年来土地的稀缺，房价的快速上涨，不止是使公寓的面积越做越精致，就连小面积的别墅也受到市场追捧。被凯雷收购而排在去年下半年别墅成交面积首位的中房森林别墅的栋均面积为350平方米，今年上半年成交量最大的绿洲千岛花园栋均面积则为361平方米，基本上代表着上海别墅市场的主流。 同时，别墅成交量的逐年上升也表明在日新月异的经济发展下，人们会更需要别墅产品。由此不少别墅产品的潜力还是相当大的，比如东方庭院是在上海唯一的中国水乡之上，唯一的一个中式住宅项目，也是新天地首席设计师――本杰明伍德唯一的中式住宅项目，稀缺的大环境，结合名师设计，已然构成项目投资升值的必备要素。8月8日，东方庭院推出60套，至今已销售85％；另外像绿岛阳光位于崇明新城核心位置鼓浪屿路一江山路交界处，距离崇明目前商业核心路段八一路约1.5公里，项目紧贴崇明新城的城市中心区――核心商务功能区，由于崇明岛同质别墅类产品供应量相对较少，因此该项目销售情况良好。 北京：中央别墅区交易最活跃 　 从一手别墅市场来讲，近期的市场供应量较大，据北京中原三级市场部研究中心分析人士统计，今年5～8月北京市开盘的别墅项目较多有13个，其中8月有4个，7月2个，6月1个，5月别墅开盘项目最多，有6个，这些项目有30.8％集中在顺义区，23.1％集中在密云县，15.4％分布在通州区，而1～4月开盘的别墅项目只有4个。随着这些项目的开盘与销售，这些地区的别墅市场也会日益升温。郊区的别墅项目开盘价在8000～15000元/平方米，像海淀这样的城区别墅项目，以及郊区的一些高档的别墅项目开盘价能达到25000～30000元/平方米。 据北京市有关机构统计，今年上半年，中央别墅区销量和售价双双提升。数据显示