政策敲响警钟房地产板块何去何从.docVIP

政策敲响警钟房地产板块何去何从摄／陈耀国 银监会主席刘明康强调要控制房贷风险，政策紧缩预期提高。前期大涨的房地产板块回落。分析师普遍预期，房贷政策不会很快收紧，房地产行业上行趋势不会改变。 本周股指连创本轮行情的新高，在有色金属、煤炭、化工等板块的积极推动下，市场氛围极其热烈。不过，前期表现活跃的房地产股却显得有些蔫头耷脑，周一甚至成为两市唯一下跌的板块。 房地产板块从资金疯狂流入到资金纷纷流出，这种转变主要缘于政策面敲起了警钟。 在7月17日银监会召开的今年第三次经济金融形势通报会上，银监会主席刘明康强调，要控制房贷风险，严格执行“二套房”标准。 虽然只是老调重弹，但近期房地产市场的火爆还是让投资者有了房贷政策将收紧的预期。暴涨后的房地产板块趁机展开回调。不过，投资者关心的是，房地产板块后市还有表现的空间吗? 综合众多券商的研究报告，分析师普遍认为，目前经济尚处于复苏阶段，房贷政策不会很快收紧。房地产行业上行趋势不会改变，只是速度可能有所放缓。趁调整可以低吸优质地产股。 政策收紧仍需时日 2008年下半年以来，为了刺激和拉动投资、消费，一系列有利于房地产市场复苏的政策措施陆续出台，包括大幅降息(较2008年最高点降息216个基点)；放松购房信贷；降低购房契税，减免二手房交易营业税、印花税和土地增值税；下调房地产项目最低资本金比例(保降性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例从35％下调至20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例从35％下调至30％)。除此以外，有些城市还推出了买房落户的政策。 这些政策措施已经开始产生效果，比如6月份的70个大中城市房屋销售价格指数出现了12个月以来的首次同比上涨，7月份一、二线城市整体均价创出新高，等等。由于房地产市场近期升温迅速，引来了一些担忧的声音，进而令人担心政策将收紧。 中金公司的分析师认为，房地产已经成为中国经济发展最大的稳定器，当经济过热时，通过抑制房地产需求和供给来降温；当经济不景气时，通过拉动房地产需求和供给来拉动经济增长。去年下半年以来最宽松的房地产政策已经初显效果，经济在二季度已经基本见底，所以未来预计地产政策将从宽松转向紧缩，转向的幅度和频率取决于经济回升的速度。 国信证券分析师则认为，房贷政策是否明显收紧将取决于房价是否出现大范围暴涨。从上半年房价走势来看，虽然呈现上涨趋势，但并没有出现暴涨的情况。另外，从上半年统计数据来看，按揭贷款占商品房销售额的比例只有18％，显示房贷泡沫并不大。在投资衰退仍存隐忧的情况下，也使政策收紧的概率降低。刘明康主席的表态只会导致局部地区在个别政策的操作手法上微调，并使市场心理预期在短期产生一定的波动。而从大方向来看，下半年政策收紧的可能性并不大，稳定住房消费的政策大方向在未来几个月将不会改变。 中金公司的分析师表示，为了改善近期开发商惜售及房价迅速上涨的状况，政府将在抑制投资、投机性需求之外，增加土地供应量。不过，从严格“二套房”政策为开端，将来可能通过提高税费、按揭比例、加息及其他一些措施，避免房价过快、过高增长，保证行业长期稳定发展。 上行趋势不会改变 调整政策是为了调控市场，但政策并不能立即改变市场趋势。 中金公司的分析师认为，是经济发展水平而不是紧缩政策决定了房价。国家从2006年开始不断出台各种抑制房地产的政策，但房价继续上涨，直至6次加息后，在国际金融危机的大背景下才在2008年出现调整。房价下行时也是一样，5次下调利率及各种税费政策的调整后房价才开始企稳。所以，一两次政策调整不会改变房价走势，要看累积效应及经济大方向的变化。目前，经济增长确定性加强及通胀预期加大才是支撑房价上涨的主要因素。 2008年，因市场过度悲观，开发商连续收缩开发项目，致使新开工面积大跌。如今伴随着房地产市场回暖，库存急速下降，尤其是一线城市重新步入供应紧张阶段。与此同时，在通胀预期加强的情况下，房地产需求仍将增长。因此，在供需矛盾中，下半年房价仍将呈上涨趋势。不过，分析师们普遍认为，在短期政策的压力下，部分投资、投机性需求将受到压制，房价上涨的速度将有所放缓，市场将从前期的快速反弹步入平稳发展阶段。 申银万国分析师认为，上半年房地产行业不断超越大盘的动力来自于基本面(包括房价和成交量)的不断超预期。短期来看，不管是量还是价格，再大幅上调的概率都不大，由此，盈利预测继续上调的概率也减小。因此，短期行业跑赢大盘的动力将有所减弱。中期来看，经济V型反转，意味着居民未来收入预期等将继续上调，由此带动购买力的提升，从而使得房价存在进一步上涨的动力。 国信证券分析师也认为房价下半年不会暴涨，理由是，从上半年房地产投资数据已看到主流开发商目前对后市仍