虚假房产按揭合同引发不当得利返还纠纷案及启示.docVIP

虚假房产按揭合同引发不当得利返还纠纷案及启示基本案情 2003年1月2日，张荔与大宏公司签订《商品房买卖合同》，约定张荔向大宏公司购买定门大厦3层007商铺，总价款3716240元，买受人以分期付款方式按期付款，在2003年3月前支付全部房价款的10%，2003年4月前支付全部房价款的10%，2003年5月前支付1972992元，余款100万元向银行申请按揭等内容，刘佩作为大宏公司的委托代理人在合同上签名。同月19日，A银行与“张荔”、大宏公司签订《住房抵押贷款合同》，约定A银行向“张荔”提供100万元的贷款用于购买大宏公司的定门大厦商铺；期限5年，大宏公司对贷款承担连带保证等内容，刘佩同样作为大宏公司的委托代理人在合同上签名。21日，房屋管理机关对定门大厦商业用房3层007房出具了《抵押登记证明书》，记载抵押人为张荔、抵押权人为A银行。 同年4月3日，东安公证处出具公证书，证明：“A银行的负责人王威的代理人刘雄与张荔及大宏公司的代表人刘佩于2003年3月19日在广州市自愿签订《住房抵押贷款合同》，上述三方当事人的签约作为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同上的签名、印章均属实。”同年4月4日，A银行将贷款100万元划入大宏公司账户。但“张荔”没有按时还款，A银行多次催促未果于2005年12月12日诉至大成区人民法院，要求“张荔”归还借款本金822676元及利息、罚息，大宏公司对债务承担连带清偿责任，A银行对抵押物享有优先受偿权。 大成区人民法院对《住房抵押贷款合同》、借款借据、承诺书中的“张荔”签名进行笔迹鉴定，鉴定结论为上述材料并非为张荔签名，故认定《住房抵押贷款合同》、借款收据、承诺书不具有真实性和有效性，张荔没有向A银行借款，大宏公司也就无须就张荔的借款承担担保责任，但应返还借款本金及利息、罚息，驳回了A银行的其他诉讼请求。 大宏公司不服提出上诉，二审法院审理后判决驳回上诉，维持一审判决。 争议的焦点 本案争议的焦点问题在于上诉人取得的购房款是否应该退回，由于《住房抵押贷款合同》、《借款借据》、《承诺书》上“张荔”签名进行笔迹鉴定所作的关于上述文件上“张荔”非本案被上诉人张荔亲笔所签引发的法律后果相关责任该如何分配。 上诉人就一审法院事实认定上的错误提出如下抗辩：（1）大宏公司对案涉款项收取的依据是《商品房买卖合同》，是一种合理取得购房款的行为，且有相关证据证明，案涉贷款是购房人张荔的真实意思表示。（2）大宏公司实际上是依据《商品房买卖合同》从张荔处取得的案涉款项，是合理的收取购房款行为，并且给付了对价。大宏公司只根据《商品房买卖合同》从购房人张荔处收取了购房款，并做出了为购房人办理预售合同登记备案、抵押合同登记备案、开出发票、缴交契税等给付对价的行为。（3）根据大宏公司于广州市房地产交易登记中心调取的“依申请公开信息复函”，案涉张荔房产的“抵押登记证明书”中，申请办理抵押登记的存根上方当事人认可签名（盖章）的签字，经大宏公司委托专家识别后认为系张荔亲笔所签。且案涉贷款亦从放款之日起持续供款至2005年，足有2年多的时间。因此，张荔知道并追认该抵押贷款，抵押贷款合同应属真实有效。（4）根据“双方协议书”的内容，可证明张荔对案涉商铺的贷款是知情的，并确认其对银行负债。根据大宏公司在上述民事案件中所出具的“双方协议书”，张荔与大宏公司达成如下约定“一、甲方将该商铺的所有权退回乙方，由乙方继续向该商铺的抵押权人(贷款银行)供贷款；二、甲方将该商铺的所有权退回乙方，甲方应无条件协助乙方办理该商铺交易过户手续?”目前，由于张荔均未履行“双方协议书”中约定的退回商铺的义务，大宏公司当然不可能替张荔偿还案涉的贷款款项。因此，一审法院判决认定贷款合同无效，大宏公司需返还不当得利是错误的。 另外，大宏公司还就过错责任的认定错误提出如下抗辩：（1）A银行作为贷款方，与张荔同为借款主合同的当事人，理应谨慎审查借款人张荔的身份。如贷款合同被认定无效，A银行存在主要过错。中国人民银行《贷款通则》有关规定也肯定了A银行的过错。且按照广州市中国银行的一贯做法，借款人申请贷款时，银行理应收取齐全的贷款资料并登陆“阳光家缘”网站及致电业主核实身份及购房合同的真实性。（2）根据公证法的规定，公证处的职责就是辨别真伪并出具文书作为认定事实的根据。本案中，由于公证处的失职和过错导致案涉款项的争议，公证处也理应承担主要责任。我国公证法规赋予公证处的职责就是辨别真伪并出具文书作为认定事实的根据。本案中的抵押贷款合同进行公证就是为了保其真实性，但由于东安公证处的重大过错及失职，导致案涉款项的争议，公证处难辞其咎。且由于公证处的主要过错，原审法院判决公证处承担30%的赔偿责任明显过低。（3）大宏公司作为