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论促进我国房地产市场健康发展对策摘要　鉴于2009年房地产市场价格的非理性上涨和通胀的压力。自2009年12月9日国务院常务会议决定恢复房地产交易营业税政策后。中央政府明显改变了对房地产市场的态度，并相继密集出台了包括金融、税收、土地等在内的一系列房地产调控政策。本文对2010年房地产市场发展现状做了深入分析，指出了问题，并提出了对策。 关键词：房地产　发展　问题　对策 一、我国房地产市场发展现状 2009年上半年房地产市场呈现价格和销量的双增长，2009年第一季度、第二季度数据表明，2009年房地产市场急剧升温。在国家经济刺激政策尤其是宽松的货币政策和通货膨胀预期等因素的影响下，我国房地产市场表现远好于预期，出现了投资加快、销量增加、价格快速上涨和资金来源充裕等新情况。在房价增长的初期，人们由于预期房价持续增长，刚性需求和投机性需求都都得到了提高。以北京为例，2009年随着国家一系列购房优惠政策的实施，很大程度上刺激了消费者住房自住型需求和改善型需求的释放，也刺激了投资投机型需求，全市商品房销售市场日趋活跃。全市共销售商品房2362.3万平方米，比上年增长76.9％，其中住宅销售为1880.5万平方米，增长82.3％。2009年全市销售商品住宅16.5万套，为上年住宅销售套数(9.4万套)的1.8倍。通过扩张性政策的调节，政府行为逐渐使市场恢复信心，理性预期的作用带动房地产市场出现新的增长，同时又加大了通胀压力以及二次探底的危机。 2009年中期住房需求的增长略微下降，但受政策影响价格继续上涨。此时政府为了维持保八目标的实现和中国经济增长，再次动用扩张性政策，于5月27日，国务院发布《关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》，保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20％，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30％。这是自2004年以来执行35％自有资本金贷款比例后的首次下调，已恢复到1996年开始实行资本金制度时的水平，从而预示着紧缩了数年的房地产开发信贷政策开始“松绑”。导致房价持续走高，并在10月份达到了最高峰。 政策调控下的2010年上半年房地产市场发展状况： 2010年1月10日，国务院办公厅下发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，为2010年房地产市场定下了基调，明确了调控的主要任务：遏制房价过快上涨，并从土地到信贷、地方政府责任等，详细列出了11条措施，被国人称为“国十一条”。国家房地产市场调控政策“国十一条”的推出，不但强调了加大差别化信贷政策执行力度，而且去掉了改善性住房这个内容，强化了打击投资投机购房的目的。此外，“国十一条”还首次提出了增加普通住宅用地供应，增加保障房和低价商品房的市场供应，并强调落实地方政府的执行责任。可以说，“国十一条”释放了政府全面，深化房地产调控的信号，对打击投资投机购房、开发商囤地炒地以及严格执行二套房贷政策等方面具有很强的针对性。 又过几个月，国家更加严厉的新政出台了：2010年4月“新国四条”和2010年8月“新国十条”，这次调控可以说是近几年最严厉的一次。新政的出台，引起了房地产市场较大的震动，北京、深圳二手房市场有放量的迹象，新房市场也出现促销打折的现象。更为重要的是，房地产新政不仅力度大，对供求总量和结构产生影响，也向社会表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心。新政将扭转房地产市场各类主体对房地产市场和房价走势的预期，对市场主体的心理产生影响，促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自住性消费者持币观望，引导市场主体行为发生变化，进而促进供求总量的均衡，房价在新的均衡中趋于稳定。 二、目前我国房地产市场发展中存在的问题 第一，由于财政体制不完善导致地方政府财政资金缺口严重。地方政府缺少财政资源、过分依赖土地财政来发展地方经济。在土地垄断供给的体制下，让“土地收入”作为弥补财政缺口、支持地方经济发展的重要资金来源，进而带动房价不断攀升，国家甚至把土地收入作为一项很重要的拉动GDP增长的工具，这样只能使地方政府放任纵容高房价的产生。 第二，由于金融体制不完善导致的投资渠道狭窄，民众的钱不知投向何处，使房地产逐步由消费品逐步转变成为“投资品”，进而导致房地产市场投机气氛浓重，也就是加重了投机性需求，价格非理性攀升、泡沫风险严重。 第三，由于税收体制不完善，导致房产消费税、物业税、遗产税等税种缺失，使得房地产投资需求难以得到有效的约束。 第四，在城镇化和刚性需求仍然较为旺盛的背景下，强化了投资者对房地产价格将持续上涨的预期，而在强烈的“持续看涨”的预期下，无论当前价位有多高，都有投资者继续敢于接盘、都有开发商敢于拿地，这就使房地产泡沫越吹越大。 因此，归纳起来，我国房地产市场泡沫严重的原