从朗琴园的物业变局看物业管理的纠纷及其对策.pdfVIP

错泸导报渺峪仆酷5 从朗琴园的物业变局看物业 管理的纠纷及其对策 熊璐瑛宋志勇 (广东建设职业技术学院，广东广州510000) 【摘要】北京朗琴园的物业变局在央视《《新闻调查》栏目播出后备受各方关注，尤其是其引入的信托式物业管理成为业界讨 论的焦点。总结朗琴园物业变局的全过程及其实践效果，依据我国的恸业管理条例》，恸权溯、骷托法》等对物业管理的纠纷及 其对策作一探讨。 ‘ 【关键词】物业管理；纠纷；对策 北京朗琴园的物业变局在央视《新闻调查》栏目播出后备 依据这份《物业管理权信托合同》招标新物业服务公司，一 受各方关注，尤其是其引入的信托式物业管理成为业界讨论的 共有十多家物业公司前来参与，但最后又纷纷退出。最后北京 焦点。本文总结朗琴园物业变局的全过程及其实践效果，依据 嘉浩物业管理有限公司中标。 我围的《物业管理条例》、《物权法》、《信托法》等对物业管理的 纠纷及其对策作一探讨。 次业主大会，通过了解聘中房恒通物业公司，聘任新物业北京 一、朗琴园物业变局简介 嘉浩物业管理有限公司，小区实现物业管理权信托契约等议 朗琴园是北京宦武区的一个商业住宅小区，2002年开始建案。 2007年11月18日，业主们聘请的新物业公司——嘉浩物 设，2005年底基本全部入住，目前共有2400多户业主，I万多 人，地面车位250多个，地下车库共有1200个车位。 业公司正式入住朗琴园。电器、所有的中控室等全部都由业主 2006年3月9日，由于对朗琴同停车费调整不满意，一些收回，再交给新管家。交接比较平稳，但前期物业公司认为朗琴 业主开车堵住了小区大门。原来的停车费是每个地上车位每月 园业丰大会选聘的新物业公司没有按照招标的法定程序进行， 150元，每个地下车位每月300元。但2006年3月，由朗琴园开保留上诉权利。 发商选聘的前期物业公司——中房恒通物业公司贴iJ{公告，地 信托式物业管理增大了业主的权利，进一步明确业主、物 面车位不再按月收取费用，而是按每小时2元收费，地下车库 业服务企业I’日J的责权利关系。但该模式实施还不到5个月，由 价位由原来的每月300元，一下子提高到600元，而且还要求于朗琴园业主委员会对物业管理费用监管不力，导致小区物业 业主先缴两年的停车费。业主认为是乱收费，而物业服务公司 管理纠纷小断，陷入了严重的经济危机。 认为它不是产权人，跟它没有什么直接关系，调整朗琴园停车 二、纠纷原因探析 费的是开发商——北京润博房地产开发公司。堵车事件发生 在这场物业变局中，各方作了不少努力和探索，但遗憾的 后，北京市宣武区政府进行了协调，最后停车费标准并没有变， 是并没达到预期的效果。其中有几个问题值得我们深思。小区 只是允许没有地库车证的业丰进入地库停车，按每小时2元收 停乍场等公共部位的使用；物业管理权的归属和交接；物业管 费。 理权能否信托等。 停车费纠纷事件使大家认识到要成专业主委员会。2007年 1．小区停车费的纠纷 4月，经过近一年多的努力，朗琴同的业主委员会终于成寺了。 《物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的 但就在业丰委员会成立不久，业丰委员会发现开发商为满足朗 车位、车库应当首先满足业丰的需要。”“建筑区划内，规划用 琴园明期工程“朗琴国际”的施上需要，在未通知伞体业丰和业 于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者 主委员会，也未获得水务部门审批的情况下，中房恒通物业公 出租等方式约定。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于 司让开发商擅自在朗琴同内打了20余口深井，危及小区房屋 停放汽车的车位，属于