2 房地产业营改增培训企业版(18号公告)..docxVIP

房地产业营改增培训辅导目录一、政策规定1、征税对象（纳税人）2、征税范围3、税率和征收率4、计税方法5、计税依据（销售额的确定）6、预缴税款7、进项税额8、应纳税额计算9、小规模纳税人征收管理二、纳税申报三、发票开具四、会计核算政策规定一、征税对象（纳税人）（一）在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为增值税纳税人。(二)纳税人分类1、一般纳税人：年应征增值税销售额(不含税销售额)超过500万元(含本数)的为一般纳税人，一般纳税人适用一般计税方法。老项目可选择简易征收方法。2、小规模纳税人：年应征增值税销售额(不含税销售额) 未超过500万元的纳税人为小规模纳税人。小规模纳税人适用简易征收方法二、征税范围1、自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。2、房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。房地产企业出租自己开发费房地产项目(包括如商铺、写字楼、公寓等)，适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目(不含不动产售后回租融资租赁)。三、税率和征收率（一）一般纳税人房地产企业销售不动产适用的税率为11%。可以扣除土地价款和抵扣进项税。一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税（也可以选择按一般计税方法）。选择适用简易计税方法不能扣除土地价款和抵扣进项税（选择按一般计税方法可以扣除土地价款和抵扣进项税）。（二）小规模纳税人销售不动产，征收率为5%。不能扣除土地价款和抵扣进项税。四、计税方法（一）基本规定1、增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。（1）一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。应纳税额=销项税额-进项税额销项税额=不含税销售额*税率11%不含税销售额=全部价款和价外费用/(1+税率11%)（2）小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税（包括选择简易计税方式的房地产老项目）。应纳税额=销售额*征收率5%不含税销售额=全部价款和价外费用/(1+税率5%)2、过渡安排：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。房地产老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（2）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。一般纳税人新项目按一般计税方法；老项目可以选择一般计税方法，也可以选择简易计税方法。五、计税依据（销售额的确定）（一）销售额1、销售额房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：(1)代为收取并符合试点实施办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费；(2)以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。销售额为不含土地出让金的不含税销售额。2、当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。土地价款按销售面积扣除。分期开发的，支付的土地价款按当期销售房地产项目使用土地面积占支付土地价款所征用土地总面积的比例计算。例：某房地产企业征用300亩综合用地，向国土部门交纳土地价款3000万元，按规定取得重庆市财政监制收据。该项目企业分三期开发，每期开发100亩。第一期1、2、3号楼为一个施工许可证，建筑面积10万平方米（其中可供销售面积9万平方米，不单独作价公共设施1万平方米），容积率3。2016年5月，该企业1、2、3号楼销售6万平方米，实现销售收入3亿元。第一期土地价款=100/300*3000=1000万元1、2、3号楼使用土地面积=100000/3=33300平方米1、2、3号楼土地价款=33300/(100*666)*1000=500万元÷当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积6/房地产项目