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作业一 房地产投资策划失败案例 陈兵 1243014009009 项目名称：建外SOHO商业 项目背景： 建外SOHO位于北京东长安街朝阳区东三环中路39号，国贸中心对面，总占地面积为12.28公顷（东西长约760米），总建筑面积约为70万平方米，地下建筑面积为19万平方米，地上建筑面积约51万平方米，由18栋公寓、2栋写字楼、4栋SOHO小型办公房及300个店铺组成。SOHO公寓楼1～3层为临街商铺，4层以上为SOHO公寓单元。 失误内容： 据统计，2005年建外SOHO某知名连锁餐饮店日均客流量为200～400人，这一数字与开发商宣传的“五万人”相去甚远；2006年春一位品牌服装店店主曾向本刊记者表示，他所经营的店面每天客流量为30人左右，周末有时会达到50～60人，但很多是人是来逛的，真正购物的很少，所以他每月的收入连支付租金都有问题，自开业以来一直勉强维持，但也不能支撑太久。 　　而对于投资者来说，情况似乎更加不乐观。对建外SOHO 20位商户进行调查之后发现，希望投资回报率在5％～8％的人士有6人，希望在8％～11％的有14人。如今建外SOHO商铺的租金水平对外宣称为20～40美金/平方米·月，而记者调查的几家商户均表示其租金不超过30美金/平方米·月。  原因分析： 1、社区商业交通与地段条件不佳 建外SOHO交通流线不理想。建外SOHO属内向型的商业，除了少量底商临街外，其余大部分商业全在社区的内部。然而，社区的主要出入口即北面邻近长安街处和东面临近东三环处。那么，从长安街进入社区的车辆，无论从那个出口出去，若想再回到长安街，都不是很方便。同样，从东三环入口流入的车辆，出来时也面临这一问题。因此导致众多商户客户缺乏、经营不善。 　　除交通外，建外SOHO商业没有充分考虑地段条件。建外SOHO商铺毗邻颇具商业规模的国贸中心，这样就大量分流了建外SOHO的商业客群，使其面临经营窘境。  2、商业业态规划与建筑设计要求不符 建外SOHO的一些商铺，一、二层与三、四层商铺之间公用同一入门通道，并共设一部电梯间，因此导致消费者在低层商铺购物之后面对拥挤的上层通道而放弃在高层消费，从而严重影响上层商户的经营与利益。 　　除此之外，在建外SOHO经营失败的一些商户是由于店面过于隐蔽或分散，店铺与店铺之间没有直接的交通通道和明确的路标指示，如地下或地上通道，这样往往导致消费者在认识上形成误区：认为这片商铺过后社区内别的地方不会再有商铺，从而离开整个社区商业，致使地点不佳又不具备明确路牌指示的商铺处于无人问津的境地。 C.影响： 1、商铺经营不乐观，至今商家仍在不断更新中。 2、投资