中国房地产市场非有效性：理论与实证.pdfVIP

《财经科学》2008／7总244期 中国房地产市场jE有效性：理论与实证※ 潘爱民 王洪卫 [内容摘要]本文以国外房地产市场非有效性的研究为经验背景，首先从理论上对房地 产市场非有效性的形成机理做出探讨，继而基于中国房地产市场发展实践，对其房地 产市场非有效性进行检验。认为：经过二十多年的发展，中国房地产市场仍然是一个 非有效的市场，房地产价格对信息的反映程度很低，且房地产市场存在超额利润，表 现在房地产价格与价值存在一定程度的背离。 [关键词]房地产市场；非有效性；形成机理：实证分析 一 、 引 言 房地产业作为国民经济的基础性产业和主导产业，通过其关联效应和扩散效 应，能直接或间接影响前向和后向关联产业的发展。改革开放后，特别是80年 代后期以来，中国房地产业一度乘势而起，1992年至1993年中国房地产开发投 资创下了历史高峰。1994年以后，中国大部分地区房地产业进入全面调整时期， 房地产的开发投资呈现出增速减缓的态势，一些地区甚至造成了较为严重的房地 产泡沫破灭现象。1998年中国房地产市场开始逐步走向复苏，房地产业的开发 投资增长率也日渐回升。进入新的千年，考虑到中国房地产业发展相对薄弱的基 础以及数量惊人的现实和潜在市场需求，在未来相当长的时期中，房地产业仍然 有理由成为中国经济发展的强力引擎。 然而，一个令国人遗憾的事实是，经过二十多年的探索，中国房地产市场的 发育仍然不够成熟。事实上，中国房地产市场表面繁荣也难以掩盖其深层次的症 结。2005年3月底开始短短一个半月时间国务院就连续下发了《关于切实稳定 ※本文系湖南省社会科学基金项目 (07YBB232)阶段性成果之一，同时也感谢上海财经大学博士 研究生创新基金的资助。 作者简介：潘爱民(1974’)，男，湖南科技大学商学院(湘潭，411201)，博士生。研究方向：房地产经济。 王洪卫(1968’)，男，上海财经大学(上海，200437)，教授。研究方向：房地产经济。 《财经科学》2008／7总244期 住房价格的通知》、《加强房地产市场引导和调控的八点措施》、《关于做好稳定住 房价格工作的意见》三道政令，4月4日，新华社还发表了题为 《加强宏观调 控，稳定住房价格》的文章。这是建国以来，新华社首次专门就一个行业的发展 发表评论，其传递的信号显而易见。可以说，正是在中国房地产市场景气上行的 情况下出现了日趋严峻问题。诸如市场总供求失衡、需求潜力巨大但有效需求不 足、商品房空置率居高不下、房价收入比过高、房地产开发企业小、散、差； 二、三级市场远未健全，公房入市还是难题；租赁市场不规范，住房金融市场不 健全；某些地区性市场虚火上升等问题。这些问题都是制约中国房地产市场发展 从而制约房地产业乃至整个国民经济发展的重要因素。 房地产市场非有效性是指在房地产市场失灵的前提下，房地产价格不能反映 与房地产市场相关的各种信息，从而房地产价格与其内在价值产生背离的一种状 态，它是目前国外房地产学者最新关注的一个课题，也是他们探索房地产市场内 在发展规律的一个具体体现。顺延房地产经济学的学科发展规律，我们可以基于 国外学者的研究成果和中国房地产市场发展实践，对中国房地产市场非有效性问 题进行系统深入的理论分析和实证探讨，以便为中国房地产市场的进一步规范发 展提供理论上的指导和支撑。 二、文献综述 国外学者对房地产市场的非有效性研究成果不多且主要集中在房地产市场非 有效的原因解释和房地产市场非有效性的特征上。Meese和Wallace(1994)基于 有效市场理论 (EMH)对美国旧金山的房地产市场做出研究，¨1j(卜 ’认为该地区 的房地产市场在长期是有效的，但短期内房地产价格背离了其价值，这种背离的 现象被认为是房地产市场无效，并认为造成这种无效的原因是大量的交易成本的 存在。另外一些学者认为短期内房地产市场无效的原因是由于存在市场泡沫和非 理性预期。如Clayton(1997)构建了一个可测的连续性的理性住房价格模 型，L2J(州一弼)来解释房地产价格的波动，认为：房地产价格背离其内在价值是由 于非理性预期 (Irrational expectation)。Case and Shiller(1990)构建了一个新的方 法 (超额收益率)来测定EMH在房地产市场的适用性，[3](