第三篇 控制性详细规划的控制要素(规定性控制要素).ppt

第三章 控制性详细规划的控制要素;; 指导性指标（引导性指标）是指该指标是参照执行的，并不具有强制约束力包括：人口容量（居住人口密度）建筑形式、风格、体量、色彩要求其他环境要求（关于环境保护、污染控制、景观要求等的指导性指标可根据现状条件、规划要求、各地情况因地制宜的设置）。;控制性详细规划的主要内容 要体现在：控制与引导 控制体系的内在构成是建立规划控制体系的的基础。包括六个方面： 1、土地使用控制 4、城市设计引导 2、环境容量控制 5、配套设施控制 3、建筑建造控制 6、行为活动控制 ;;一、土地使用控制 用地面积: 用地边界和征地边界 用地边界: 用地权属的边界、尊重现有权属、单一性质、结合自然、行政边界可适当重组（合并或细分） ;第一节 土地使用控制 土地使用性质控制 新增加了一些用地分类 土地使用兼容 多种用地性质的混合布置，不应产生功能干扰 纽约建立18个使用组 香港兼容性规定极细致，建筑类型分为近百类，对每种土地用途可以兼容的建筑类型都作了详细规定 “弹性”原则;（一）用地性质（Land Use) ;用地性质依据总体规划，是否需要做调整？;;;;;;;;2．土地使用兼容的原则： (1)与总体规划用地布局一致维护城市用地结构的完整和稳定 (2)与用地的开发强度相符合与公共设施和市政设施的负荷能力相适应； (3)满足城市空间形态和景观的要求； (4)促进相关功能建筑的集中布置； (5)消除或减低外部不经济性，提高土地经济效益 (6)减少环境干扰 (7)确保非营利性设施、市政设施用地不被占用 (8)保持土地使用的有限灵活性，允许部分建筑、设施混合布置； (9)设置土地使用兼容时应注意其宽容度和灵活性应该以提高应变能力、同时又不和总体规划相违背为准则。就具体兼容规定而言各地应从实际情况出发，具体对待不强求一致。;;三、用地边界（Land Bordline);;;;(7)有利于保护文物古迹和历史街区对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段可单独划块不再给定指标； (8)规划??块划分必须满足’‘专业规划线“的要求，专业规划线用于城市基础设施的控制要求，主要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、城市基础设施用地黄线、文物古迹保护紫线等． (9)规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界；;;;;;;四、用地面积（Site Area) （一）用地面积的概念 用地面积即建设用地面积，是指由城市规划行政部门确定的建设用地边界线所围合的用地水平投影面积，包括原有建设用地面积及新征（占）建设用地面积，不含代征用地的面积，单位为hm2（万平方米）精确度全国各地略有不同，一般为小数点后两位，每块用地不可有重叠部分。用地面积是控规中各种规定性指标要素计算的基础。;;;第二节 环境容量控制 为了保证良好的城市环境质量，对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理的规定。 控制指标主要包括：容积率、建筑密度、绿地率 延伸的指标： 空地率、人口密度、人口容量 城市自然环境容量表现在：日照、通风、绿化 城市人工环境容量表现在：市政基础设施负荷 公共服务设施负荷 过高的容积率、建筑密度会使自然环境质量下降，使公共服务负荷增加。 过低的容积率、建筑密度会使土地使用效率降低，不利于合理利用土地。;城市环境容量主要分为城市自然环境容量和城市人工环境容量两方面。 城市自然环境容量主要表现在日照、通风、绿化等方面。 建筑密度与容积率过高、绿化率过低，建筑物过密过挤容易造成日照不足、通风不畅、绿地过少、视线干扰等问题超出城市自然环境容量使城市的自然环境质量下降。适当调整规划的控制指标控制开发建设强度，对于解决上述问题，改善城市自然环境较为有利。;;;;;容积率（Floor Area Ratio);Date;Date; （二）相关概念 1、建筑面积毛密度 建筑面积毛密度也称容积率，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积（万m2/hm2）或以居住区总建筑面积（万m2）与居住区用地（万m2）的比值表示。 2、住宅建筑面积毛密度 住宅建筑面积毛密度即住宅建筑毛容积率，指每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积（万m2/hm2 )。 3、住宅建筑面积净密度 住宅建筑面积净密度即住宅建筑净容积率指每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积（万m2/hm2 )。