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对如何提高小区物业管理水平的研究 郭延凤 710018 710018 中石油长庆油田分公司矿区事业部兴隆园物业服务处 陕西西安 771100001188 摘要：一个小区就是小社会，构建和谐社会，离不开和谐文明的小区建设。 小区物业服务是社区建设的载体和重要组成部分，规范物业企业行为，提高物业 服务质量和水平，打造和谐社会，人与人的和谐、人与社会的和谐。本文主要对 如何提高小区物业管理水平进行了分析探讨。 关键词：小区物业；管理水平；存在问题；提高途径 中图分类号： TU7 文献标识码： A 引言 一般的物业管理是指：社区公共安全的预防，社区绿化的养护，环境卫生的 清洁等日常的工作。若要达到星级化小区物业管理水平，日常的物业管理肯定是 不能满足的。根据国务院最新出台的《物业管理管理条例》以及现有物业的前景 分析，若想棋高一着，就必须研究出一些新的创意。有些物业公司已向新的发展 空间慢慢的迈进。 一、当前小区物业管理存在的突出问题及原因分析 1、当前小区物业管理存在的突出问题 1.1从物业收支情况看 老小区物业费标准低、收缴率低、维修压力大，大部分业主对上调物业费持 消极态度，以及新《劳动合同法》实施后人员薪资标准不断提升等问题造成企业 入不敷出，经营压力逐年递增。 1.2从物业服务质量看 物业服务企业从业人员整体素质不高，专业人员少，服务意识差，服务不规 范不到位，企业运作透明度不够，业主和物业公司之间信任度不高。 1.3从政府对小区物业的依法监管上看 监管体制不健全，监管制度不完善，监管调控能力不强。 1.4从行业对物业服务市场培育上看 物业服务市场竞争机制发育不全，招投标制度建设难落实，参与前期物业服 务的招投标市场运作不够规范，目前我区物业服务市场呈现出良莠不齐的局面。 2、当前小区物业管理存在的问题的原因分析 2.1业主消费意识和业主责任意识淡薄 业主责任意识不强，业主大会制度作用发挥有限。很多小区的业主没有意识 到这一点，对小区物业服务状况漠不关心，造成业主大会召开困难，有些小区在 全部入住几年后仍没有召开过业主大会，没有组建业主委员会，物业管理处于前 期物业管理状态，个别业主和物业服务企业之间的矛盾因缺乏沟通渠道而无法解 决，为小区正常的物业管理埋下隐患。有的小区业主委员会成立程序不规范，未 通过业主大会选举产生，不具有合法性，其行为不具备法律效力，不能代表全体 业主。还有的小区即使按规定成立了业主委员会，但其成员对物业管理相关知识 了解甚少，对其职责认识不清，缺乏足够的精力、热情，而且所有的业委会运作 缺乏必要的工作经费，业主委员会形同虚设，不能起到应有作用。缺乏业主委员 会的监督，物业服务质量更难保证。 2.2物业服务企业的管理和服务意识不强，重收费轻服务 根据《物业管理条例》和国家建设部《普通住宅小区物业管理服务等级标准》、 《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》的规定，要求物业服务企业在具 备条件的住宅小区，组织员工开展管理提升、服务达标活动，进一步规范物业企 业的基础管理、房屋维修、养护管理、共用设施设备管理及保安、环卫、绿化和 车辆管理，达到提高整体的物业管理水平、提升服务品质的目的。但目前大部分 物业服务企业缺乏市场竞争意识，存在两大致命弱点：一是企业内部管理水平较 低；二是没有服务树品牌的意识。究其原因，主要是思想认识不到位，发展观念 落后于时代，没有看到优质服务对提高企业竞争力的重要性，更谈不上创建企业 服务品牌。结果表现为：物业服务企业所提供的管理、服务得不到业主的认同和 肯定，影响了征收率。因此，这个意识问题不解决，不但不能扩大市场份额，壮 大经营规模，还将丧失原有的“根据地”，使企业萎缩，陷入困境。 2.3房地产开发建设遗留问题严重影响物业服务企业正常经营 现有住宅小区发生的物业纠纷中，相当数量源于房地产开发建设遗留问题。 这些问题主要表现在：一是规划变更导致业主权益受损。房屋格局和小区环境与 售房时的承诺有差异