小区物业的根本性质共有财产的共同义务.pdfVIP

FOCUSOFEXPERTS物事评论 小区的核心内容是属于多P共同使用 的小区功能部位、设备设施：小区的根本 性质是业主们私人之间围绕共有的私人财 产。按份额承担的共同义务及持有的相应 权利。 小区物业的根本性质 共有财产的共同义务 口文，朱宪辰 ●…………………………………一…‘。…………………………。………………一◆ 小区纠纷成因的六种猜测 判的过程．为双方的关系留下了很多隐患。”山“开 关于小区的困境与纠纷，业界通常有六种 发商和物业管理公司交接不到住，双方的权利、 看法，笔者分别列举并附上个人观点如下： 义务关系没有协调好。导致物业管理混乱。”④ 开发商和物业公司之间与生俱来的血缘关系。让 第一种：最为普遍的共识是。由于“物业公 业主自然而然觉得物业公司是开发商的维护和 司由开发商指定。并非业主自行选择，关于服务 售后服务者。就应该承担所有的问题。如绿地培 项目的约定、各自权利义务的赳分并没有经过谈 植、小区内道路铺设、公共设施建造等问题并非 20()95 PROPERrYMANAGEMENT．NEWPROPRIETOR 46现代 主MOURN OF 物事评论FOCUS 物业管理的事情，相当多是开发商遗留下来的。 识要比严格立法、司法缺乏观更进一步。可以说， 于是业主拿到房子以后．认为物业公司是开发商 这种观点恰恰就是中国住宅小区困境的根源所 的代言人。所有的问题都会找物业公司。 在，正是由于这种对行政支配的依赖，使得原本 笔者认为：开发商委托前期物业公司，这 属于业主之间围绕共有权利义务的事情，无法协 是个必然的做法，开发商，必须把自己手里管着的 调发育。至于物业公司和小区业主之间的关系， 楼盘交付使用。至于小区分期建设交付使用也是 众所周知这是个服务的买卖关系．就是双方愿买 通常的做法，但是这些并不意味着必然要导致小 愿卖，关键的关键只有做买卖规矩不规矩的事 区困境和物业纠纷。于是焦点集聚在开发商和物 情，根本扯不上公共治理问题。如果听从行政的 业公司的交接不到位!什么叫交接到位呢?即 规定安排，那么任何一方以后有意见不是都要找 使把一个停工的在建工程委托给物业公司去进 政府了吗? 行保安、保洁服务也是可以的啊!所以，把焦点 其实，第二种、第三种观念正是导致中国 放在开发商与物业公司的合同以及交接关系上， 住宅小区难以摆脱困境的主要原因——强化了 是无法揭示小区困境的根本特性的。虽然从事件 对政府的习惯性依赖，离开了由业主们作为承担 的顺序关联来看，开发商与物业公司的合同以及 义务和行使权利主体的这一基点。 交接关系是小区矛盾的开端。 第四种：不同于上述第二种、第三种观点， 第二种观点：普遍认为相关法律规定不足。 从实际纠纷出发，归纳出原因在于物业管理服务 如开发商与物业公司是怎样的关系，如何组建业 的合约不完备(包括当事人缔约有效性、标的、 主委员会，物业公司如何进入和退出小区管理等 合同期、完成履约的义务等一系列要件都是模糊 等，现在都基本无章可循，或有章难循。总体上， 的)，导致司法实践中出现“法律盲点”(魏道生， 认为缺乏一套“科学、严密的物业管理法律系统” 2006o (如，朱爱华等，法制日报，2002)。 笔者认为将困境