推进物业服务全覆盖打造和谐宜居新环境——关于对射阳县城住宅区物业管理的调查与思考.pdfVIP

城市方略URBANSTRATEGY 推进物业服务全覆盖 打造和谐宜居新环境 ——关于对射阳县城住宅区物业管理的调孪与思考 文／李东成 城市住宅区的物业管理，事关每个城市居民的日常生 家。共有从业人员346人。实行物业管理的注册小区26个， 活。从近几年射阳县县长热线统计数据来看，有近30％ 总托管面积148．41万平方米。目前，在县物管办注册登记 的来电投诉，与县城住宅区的卫生保洁、下水道疏通、房 的20家物业服务企业仅有1家是独立于房产开发企业外 屋维修等物业服务内容有关。今后四年是射阳“四城同创” 的专业化物管公司，其他19家物业服务公司都隶属于在 (国家园林城、国家卫生城、国家优秀旅游城、国家环保 县城从事房产开发的县内外企业，专业化程度不高。三是 模范城)的关键时期，因此，推进物业服务全覆盖，打造 新建住宅区物业服务基本到位，但老式住宅区物业服务尚 舒适人心的宜居环境，建立规范有序的物管秩序，不仅是 待完善。2001年以来，县政府先后制定出台了城镇住宅小 每个城市居民的共同愿望，更是新一届政府为民办实事的 区物业管理暂行办法、物业管理服务收费暂行办法等政策 重要内容之一。 文件，规范房产开发企业和物业服务公司的经营行为。从 调查隋况来看，2001年以后所建的住宅区物业管理基本到 一、现状及特点 位，但在之前所建的住宅区物业服务不尽如人意，甚至处 ‘ 据统计，射阳县城现有各类住宅区80多个，其中具 于无人管的状态，小区居民对此反映一直不断。 备实施物业管理条件的住宅区39个，已实施物业管理的 住宅区26个，其中有7个小区装有监控系统。经过多年 二、问题及原因 的发展，县城住宅区物业管理呈现如下几个特征：一是起 1、覆盖面不够宽。重点反映在老式住宅区，由于射 步虽晚，但组织健全。射阳物业管理工作从1998年开始阳物业管理是从2001年才进入规范化运作轨道，因此， 起步，虽然较发达地区有点晚，但在县委、县政府的高度 在这之前所建设的住宅区的专业物业服务几乎是空白，大 重视下，各职能部门齐抓共管，从无到有，于2001年成多由所在单位来承担，某些小区甚至无物业服务。产生该 立“射阳县物业管理领导小组”，并下设办公室和县住宅 问题的原因是多方面的，但根本原因还在于2001年之前， 维修基金管理中心。办公室设在县规划建设局，负责县城 物业管理还属新生事物，住宅区的物业服务尚处于起步探 规划区和各镇区的住宅物业管理工作。二是从业队伍不断 索阶段，物业管理的政策法规尚未建立健全。 壮大，但不够专业。据统计，目前射阳共有物业管理企业 2、物管费征收难。物业服务费能否得到足额征收是 物业服务企业赖以生存的基础，是物业服务企业提供优质 20家，三级资质企业7家(其中外地3家)、三级暂定13 PROPERTYMANAGEMENT．NEWPROPRIETOR2008．4 38现 主MODERN ， URBANSTRATEGY城市方略 服务的前提。据统计，目前射阳实施专业化物管住宅区的 金在一定期限内予以免征。对从事老式住宅区的物业服务 物业服务费征收率仅为60％左右。而一旦物业服务费不 企业予以财政补贴。争取在3年内，建成30家独立于房 能得到及时、足额征收，极易形成部分业主不缴费、物业 产开发企业外的专业化物业服务公司，从业人员达到500 服务不到位、全体业主共同抵制收费的恶性循环，最终导 人。二是把好市场准入关。新建住宅区物业销售前，建设 致住宅区物业服务瘫痪。产生该问题的原因可归结为三点： 单位应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业服务企业 一是业主有偿付费的观念未能形成，二是物管企业未能提 提前介入，并签订协议。县房管部门应把物业管理提前介 供质价相符的服务，三是快速、便捷