海市蜃楼的幻景物业管理权信托制评析——兼与物业管理信托制度的倡导者商榷.pdfVIP

海市蜃楼的幻景 物业管理权信托制评析 ——兼与物业管理信托制度的倡导者商榷 文／徐迅 近期有热心人士提出在物业管理实践中引入信 设想，属于物业管理和信托的结合体，兼跨两种制度， 托制度的构想，进而引发了相关讨论，对此笔者认 那么它就必须同时符合和满足两种法律制度的要件， 为首先应当肯定物业管理权信托制度倡导者的勇气 如此方为妥善。而该制度的设计却内含了两种制度 和热情。在我国现行物业管理制度还存在诸多缺陷 的冲突和矛盾而并未有妥善解决之策，缺陷颇多。 的前提下，对于任何旨在改变现状、完善制度的设 以下试从几个方面具体分析。 想和建议，其态度都是积极而值得提倡的。如果没 有这种探索的思考，则任何改进都无从谈起。但是， 一、委托人主体不适格，主体要件缺失 对于某项制度设计是否切实可行，则应当本着科学 作为信托法律关系的主体，委托人是主要当事人。 严谨的态度，进行深入而具体的论证以权衡利弊。 而身为信托的委托人应当具备什么样的要件呢?且看 在此笔者拟基于理论分析提出对于物业管理权信托 法律规定。《信托法》第十九条规定：“委托人应当是 制度的一些疑问，以求教于各位论者。 具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立 笔者认为该制度在理论上存在诸多重大缺陷， 的其他组织。”而业主大会，至少在目前民法制度下。 难谓周延。 既没有独立的意思能力，又没有责任能力，因此显然 物业管理作为建立在物权制度项下由建筑物区 不具有民事行为能力，没有民事主体资格。因此它无 分所有权延伸出来的一项制度，自有其民法理论基 法成为信托关系的委托人。那种认为业主大会可以成 础和渊源。物业管理权信托制度，按照其倡导者的 为信托关系的委托人的主张显然有违《信托法》的规 2008．9MODERNPROPERTYMANAGEMENT．NEW 物权REALRIGHT 定，难以成立。物业管理权信托的倡导者提出：“业 对此问题，我们尚无法从现行的法律条文中寻 主大会是《物权法》确定的业主行使共同管理权的组 找答案，而只能从学理上进行分析。按照目前国内 织，其合法性毋庸质疑。”(孟宪生：《物业管理权信 学术界关于建筑物区分所有权的通说，建筑物区分 托的法律构架》。《现代物业》2008年4期上半月刊 所有权，是各区分所有权人对建筑物专有部分享有 第17页)这种说法只是解释了合法性这一要件，但 的专有所有权，对建筑物共用部分享有的共用部分 却根本没有回答业主大会是否有行为能力这一根本问 持分权，以及因区分所有人间的共同关系所生的成 题。 员权的总称。依此定义，建筑物区分所有权包含三 另外，《信托法》第七条规定：“设立信托，必 个组成部分，即专有所有权、共用部分持分权和成 须有确定的信托财产，并且该财产必须是委托人合 员权。参照我国现行立法并结合国内物业管理实践， 法所有的财产。”依照该条规定，作为信托关系的委 此种成员权通常是以集体形式行使，即通过成立区 托人不仅应当是法律意义上的财产权人，而且通常 分所有权人会议(业主大会)的组织形式实施。那 必须是所有权人，拥有确定的财产。而《物业管理