深圳市地铁上盖物业土地开发策略.pdfVIP

栏目编辑林爱庆l 房地产业 深圳市地铁上盖物业土地开发策略 ]E曩翻 2(／11年大运会后，深圳地铁迎来了网络化运营时代，而 2．招拍挂制度 地铁巨额投资和亏损运营的双重压力也随着地铁的快速发展 地铁上盖物业面临最大的问题即建设用地使用权出让制 而日益凸显。201 1—2020年深圳市轨道交通建设资金(含枢 度问题，也称为招拍挂制度。《物权法》第137条明确规定： 纽、国铁)需求高达1329亿元，传统由政府财政兜底的开发 “设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工 建设模式的不可持续性日趋明显．地铁正外部效益如何内部 业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土 化成为国际性热门课题。深圳借鉴香港地铁成功开发运营模 地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞 式，尝试走“地铁+物业”的一体化开发路线，地铁上盖物 价的方式出让。”该制度成为限制香港地铁模式在内地推行 业也开始成为深圳城市发展建设的重要组成部分，深圳市在 的最大障碍，在地铁上盖物业开发中，如果采取招拍挂的土 地铁二期工程中已经进行了部分尝试。本文试图探讨该新生 地使用权出让方式，就不能确保地铁公司(或集团附属子公 模式与传统土地政策环境之前的矛盾，以期在政策层面探讨 司)一定取得该土地的使用权，因而无法使地铁公司的统筹 解决深圳地铁上盖物业一体化开发的解决途径与操作办法。 协调作用得以发挥，实现地铁上盖物业的一体化开发建设所 必须的地铁主导体系。 一、地铁上盖物业开发现状及问题 二、政策问题探源及经验总结 (一)推进缓慢 深圳借助毗邻香港的优势，积极学习和探索香港地铁上 (一)香港土地政策解读 盖物业成功开发经验，进行了大胆的尝试和积极的创新，目 地铁上盖物业开发模式主要来源于香港，而港铁因其成 前深圳市地铁上盖物业开发处于初步探索阶段，由于内地法 功盈利运营成为我国内地地铁建设的战略标杆。香港地铁公 律政策环境与香港存在较大差别，导致地铁上盖物业这一模 司通过协议出让的方式从特区政府获得地铁沿线土地的开发 式在内地无法直接复制，发展建设推进缓慢。 权，然后由地铁公司(或集团附属子公司)进行土地的独立开 (二)法律瓶颈 发或作为项目发起人招投资开发商，进行合作开发，将土地 由于处在探索与尝试阶段，深圳地铁上盖物业项目大多 开发风险转嫁给了开发商，而地铁公司却得到一半的*fjOrdl(部 仍为规划设计方案，少数处于施工建设阶段，但从总体来看， 分利润以商业物业的形式返还给地铁公司)分成，从而实现 深圳地铁上盖物业还未大规模、标准化、制度化开发建设。 了地铁公司本身的造血功能，缓解了政府的财政压力，同时 1．土地性质问题 完成了地铁正外部效益的内部化。(见图1) 土地性质问题主要是指地铁上盖物业土地储备中的征 收、征用问题。虽然地铁用地是明确的城市重大基础设施用 地，但其上盖的部分却具备一定的商业属性。《中华人民共 和国物权法》(以下简称《物权法》)第42条规定：“为了公 旰≤i裟瑟善置 共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体 所有的土地和单位、个人的房屋及其不动产。”而征收捆绑 的地铁上盖物程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的 房屋及其不动产。”而征收捆绑的地铁上盖物业土地是否符 合“公共利益”的条件，在法律中对于“公共利益”尚无明确 图1 香港地铁物业开发模式分析 规定。