郑州江泰置业京广南路项目整体定位与物业发展建议2部分.pptVIP

* 目标客户 客户分层 总价承受 需求敏感 产品需求 周边专业市场客户 从事行业利润（洗化城、鞋城等）比较高的生意人 40-50万 居住舒适性 舒适型三房 从事行业利润低（农贸批发市场、万客来），有多年积累的生意人 30-40万 实惠实用、居住舒适性 紧凑型三房/或舒适性两房 从事生意时间较短的生意人，或者有着一定经济积累的生意主管 20-30万 性价比、实用 居家型两房（过渡产品） 新郑州人 来自其他县市的在郑州多年工作的打工者，年龄在30-45岁间，有一定经济积累 30万左右 实惠实用、居住舒适性 紧凑型三房/舒适性两房 从学校毕业，工作时间不长，年龄在20-30岁间，有一定经济积累，工薪阶层 10-20万 性价比、实用 公寓/一房/或紧凑型两房等小户型 来自郑州其他地市的打工者，年龄在20-30岁间，经济实力较弱 10-20万 性价比、实用 公寓/一房/或紧凑型两房等小户型 周边县市有较强经济实力的客户 / 大多在50万元以上 身份感、居住舒适性 以舒适性大三房为主 片区原住民 / 30-50万 配套 、社区、居住舒适性 舒适性两房/三房 * 客户定位 产品定位 形象定位 * * 市场需求 项目品质 A C B 方案A 方案B 方案C 产品组合 完全高层住宅产品 完全高层公寓产品 高层住宅+高层公寓 市场需求 市场主流需求 价格天花板 非主流置业需求 创新强势引导 需求平衡 创新强势引导 项目品质 品质低，难以实现项目溢价 整体品质不受影响 分担高容积率，平衡品质 方案评价 ? ü ü * 核心评价指标 方案Ｂ（完全高层公寓产品） 方案Ｃ（高层住宅＋高层公寓） 风险 面对非主流的市场需求，需求总量小 政策调控下投资需求逐步下降 区域价值较弱，影响客户需求 以市场主流需求为主，平衡非主流需求，规避单一类型产品风险 收益 相对较高 相比较低 适用阶段 房地产市场上升阶段，量价齐升，投资需求旺盛 政策调控密集期，成交量大幅萎缩，竞争激烈 风险 收益 Ｂ Ｃ 基于对未来市场的判断，而且通货膨胀带来未来央行调控政策的不确定性，建议采用风险较低的方案Ｃ * 片区周边商业价值——项目片区周边商业配套成熟，不乏集中式商业体，如长城康桥华城的丹尼斯大卖场，长江路与大学路交汇的世纪联华 片区内的商业价值——项目片区内的商业形式主要是沿街底商，主要服务于周边的居民小区 项目的商业价值——项目地块沿京广路，人流量大，交通便利，有着很好的商业价值，而且随着未来京广路改造，商业价值逐步提升；但从目前来看，还不具备辐射整个片区的实力 从江泰目标看，利润最大化是核心目标 商业级别 商业形态 核心客户 适宜条件 拟合度分析 区域商业 集中式商业+商业街 区域15分钟车程内居民，以及外来消费者 片区成熟，居民聚居区、商务集聚地、公共交通集散地周边 片区不成熟，不吻合 城市街铺 商业街为主，个别集中式商业 步行15分钟内的居民 居民聚居区，人流集中，交通便利 京广路沿线具有较好的商业价值，条件适宜 社区商业 商业街，或建筑底层商铺 小区内部及周边居民 住宅小区配套商业 对项目价值提升的程度不大 ? ü ? * 城市街区商业的规模确定——充分利用京广路沿线氛围 技术指标 城市街区商业要求 项目具体分析 沿街面 铺满整个沿街面，充分利用价值 178m+163m ，扣除入口及适当隔断处 进深 15-20m 沿京广路商业15-20m，沿张魏寨路商业12-14m 层数 ２层 沿京广路２层，沿张魏寨路１层 商业规模 ／ 约5500m2 中国一般城市居住区商业设施配建指标 人均商业服务建筑面积(峰值) 0.7-0.91平米/人 社区商业总规模 3400~4500m2 满足社区需求的商业规模确定——基于服务社区人口 5500m2商业规模不仅可以满足社区内需要，而且辐射周边，最大化实现项目整体价值 * * 居住价值比较高的地块，可以适当降低梯户比，如2梯4； 居住价值比较弱的地块，排布产品价值比较低的产品，如2梯6 * ——基于主推方案Ｃ的产品配比 * 关键问题１——住宅和公寓的比例问题 高层公寓 2 3 4 高层住宅 主入口 1 产品价值最大化 公寓产品对地块条件要求较低，与地块价值的相互匹配 确定高层公寓和高层住宅大致排布 详见规划的产品价值分析 高层公寓和高层住宅适度比例的确定 * 户型结构不合理：暗厅暗卫、面积浪费、动线交叉、功能分区混乱等 赠送面积少：无论户型，少有面积赠送，凸窗、入户花园、夹层等方式均少见 郑州市场这两年太好了，而且买小户型的投资的也多，大家都只关注地段，不讲究品质，反正怎么做都有人买； 郑州虽然是二线城市，但产品设计比其它城市要差很多，好产品不多； 基本没有什么赠送，赠送的也不一定实用。 市场现售产品品质一般，处于产品设计初级阶段，优化户型结