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第五讲 土地使用权出让取得方式 第八讲 房地产权关系 第五讲 土地使用权出让取得方式 房地产权关系 吕添贵 江西财经大学房产与土地管理系 E-mail: lvtiangui@163.com 《房地产政策与法规》课件之八 【教学目的】 了解土地权利与房屋权利的关系。 掌握房屋产权取得过程的房地产权关系。 【重点难点】 房屋和土地权利的两种安排； 建筑物的整体登记和分割登记。 【政策法规】 《宪法》 《房屋登记办法》 《担保法》 《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》 第一节 房地产权及其结构 房地产权结构的一般理论 我国现行房地产权制度安排 土地使用权终止与房屋所有权关系 一、房地产权结构的一般理论 ㈠房屋和土地权利的两种安排 1、两权合一 建筑物及其占用的土地视为一个物。 土地所有者也是房屋所有人。 土地是主物，建筑物是附属物。 2、两权分立 地上权制度，房屋及其占用的土地视为两个物。 土地所有者不是房屋所有人。 ㈡房屋和土地权利分立的两种规则 1、土地权所有人拥有房屋所有权，地上权人有使用权。 “房随地走” 2、土地所有人拥有土地使用权，地上权人拥有房屋的所有权。 “地随房走” 二、我国现行房地产权制度安排 ㈠我国建设用地使用权制度的特征 独立登记的土地产权 具有独立流转的属性 房屋与土地使用权一致性 房屋独立登记 ㈡房屋所有权与土地使用权一致原则 1、主体一致 2、一同处分 三、土地使用权终止与房屋所有权的关系 ㈠地上权制度 地上权设定一般有一定期限。地上权消灭，土地所有人成为地上建筑物的所有权人。 地上权人可以获得补偿。 ㈡我国的现行规定 无偿收回。 ㈢制度设计：效率与公平 积极利用； 防止对所有权人利用的损害。 第二节 取得过程中的房地产权关系 房屋独立性问题 我国现行房地产权制度安排 土地使用权终止与房屋所有权关系 一、建筑过程中的房屋（在建工程）的独立性问题 在建工程是土地的附属物， 不存在独立的物权， 也不可能登记。 第三节 不同类型房屋的所有权与使用权关系 农村房屋与城市房屋 城市私房、城市公房、经济适用房 一、农村房屋和城市房屋 ㈠农村房屋和城市房屋的划分 1、定义 农村房屋是建造在农民集体土地上的房屋。 城市房屋是建造在国有土地上的房屋。 第五讲 土地使用权出让取得方式 第八讲 房地产权关系 第五讲 土地使用权出让取得方式