成都.二仙桥.棕榈湾项目营销策划案.ppt

实效渠道 分期推售原则 工程样板房——品质的体现 夜晚广告牌——灯光的新应用 SP/PR活动——节点活动制造轰动效应，营造口碑，树立开发商品牌 四、项目发展策略 开发策略 做二仙桥房地产板块市场的领导者 做城东市场的补缺者 开发节奏 项目一期： 推出74 ㎡套二和89㎡套二变套三户型产品占领市场，同时试探市场反应 项目二期89平米套二变三户型高性价比产品提升项目形象 项目三期：115㎡舒适型套三、128㎡尊享型套三推向市场 整体开发节奏 一期 二期 三期一批次 三期二批次 11年10月开盘 12年4月开盘 2012年月9开盘 2012年12月亮相 11.6项目开工 11.7项目亮相 11.10项目样板区域打造完毕，一批次房源开盘准备，借势秋交会交会强势登陆市场 项目二批次借机秋交会亮相 项目二期达到预售阶段，以强烈的体验式营销实现本批次房源快速清盘 项目于秋交会前亮相 一期商业招商开始启动，二期房源达到现房程度 推盘节奏 整体开发节奏 五、项目营销策略 结合不同的市场环境，采用的三种竞争导向 在不成熟、供给小于需求的市场，以项目为先导，作为市场的切入点； 在相对成熟、供需基本持衡的市场，以客户为先导，作为市场的切入点； 在成熟、完全供过于求的市场，以竞争为先导，作为市场的切入点。 因此，本项目所处的相对成熟、供需基本持衡市场现 状来看，本项目应以客户为先导，作为取胜市场的切入点。 项目全盘营销策略 营销策略 项目营销出路 1 两大营销战略 利用知名品牌组合，提升整个项目品牌附加值； 在住宅、商业上，加强品牌互动； 品牌互动 品牌互动 赋予项目服务配套差异化；以星级物业服务的体验性营销作为项目核心竞争力； 赋予项目物业功能差异化；在软性配套上实现与商业互动。 服务竞争 2 两大营销战略 项目营销出路 3 核心营销策略 服务营销策略 量子营销策略 借势营销策略 事件造势策略 点式渗透策略 价格策略 3 5 6 1 2 4 核心营销策略 星级酒店式的物业服务； 体验式营销（设施提前展示、样板层、现场服务）； ………… 服务营销 事件造势 举办“东2.5环，新生活”的居住体验活动，树立项目高端的市场形象，实现短期突围 借势营销 利用关联性的重大事件借势，如：大型展览、房交会等； 利用重大客户成交借势宣传； 利用同区域其他项目对共性卖点的宣传为我所用； 坚持形象差异化的宣传。 实效渠道： 与行业协会联合互动； 写字楼液晶显示、专业杂志、DM宣传； 利用知名休闲娱乐品牌的大客户资源，进行推广； “走出去，请进来”的主动出击销售模式。 点式渗透 利用网络进行推广 利用媒体炒作：成都商报、成都晚报、杂志等进行炒作 利用报广、短信、夹报等直销渠道 走进社区和区域经济实力强的企业： 高频次现场小活动 区域、市中心的重要户外 制定客待客政策，进行客带客销售 现场：所有来电、来访客户 渠道营销 价格平开高走，创造市场价值新高，提升项目品牌形象； 定价上预留折扣空间 ； 设定价格预警机制，保证均价实现 。 价格策略 中档/标杆产品+快销产品 前期以市场轰动效应为原则 介于目前观望气氛浓厚的市场现状，建议前期客户储备期为4个月 中期开盘期，以全方位的市场推广全速实现销售回笼资金，建议开盘 期为1个月 强销期以注重利润最大化为原则，价格的拉升提升项目价值，从而推动销售 尾盘销售期注重性价比的凸现，从而实现全部销售 标杆产品树立项目形象，快销产品造就市场影响力 建议项目采用分批次销售的策略，保证开盘清盘的轰动效应，后期根据市场需求量决定分批推量 平开高走 价格战略总纲 保证项目可持续热销 一批次形成热销的轰动局面，树立企业品牌及项目品牌影响力 现场氛围营造 主动出击 销售控制 体验营销策略 2 核心销售技巧 1 2 3 4 核心销售战术 CS销售服务—— 一切从客户出发，从每个环节体现优质服务； 体验式营销 1 销售人员接受专业的销售礼仪培训，以及高级美容培训； 细节体现：汽车遮阳、体验式销售中心、看楼通道、液压式施工电梯（最好提前安装一部电梯）、体验式样板层、酒吧式洽谈区、一对一服务、自动擦鞋机…… 体验式营销 ———10个体验点之白金服务体验 体验战略——营销的主战场 关键词 现场展示 销售服务 路牌区域控制权 周周活动 ... 售楼部——富丽堂皇、气质不凡 重要 售楼部功能布置：展示区、接待区、洽谈区、服务区、办公区、功能房。 洽谈区桌椅形式软化，可考虑休闲沙发或休闲式座椅。 在功能区设置休闲区： 咖啡、书、游戏室、配饮料机（免费的可乐机）等。 卖场内除传统的设置外，另外配数字电视以及播放项目电视片、广告片、新闻、活动场景集等。 卖场内同时提供“商务酒店式”的服务 重要 售楼部——高雅商务气息