房地产经济学04-1.ppt

房地产需求的特点: 1．需求的区域性 2．需求的层次性 3．需求的连续性和间断性 房地产商品特性和需求的收入弹性？ 宏观调控和收入弹性。 @ 作业 2015年3月30日楼市新政对房地产市场的影响。 一、二线城市 三、四线城市 整体市场 刚性消费者 改善型消费者 投资性需求 长期房地产市场均衡 价 格 数量 D1 D2 S0 P1 P2 Q1 S1 P3 Q2 Q3 第四节 影响房地产价格的因素 一、影响房地产均衡的一般因素 从影响因素的性质看，一般可分为社会因素、经济因素和政治因素。 社会因素 人口状况 城市化 房地产投机 社会稳定状况 图4—1 影响房地产价格的社会因素 图4—2 影响房地产价格的经济因素 经济因素 税负 国民经济水平和发展趋势 财政收支及金融环境 政治因素 房地产 价格政策 行政级别 及隶属变更 土地制度 及政策 土地出让方式、 出让期限 图4—3 影响房地产价格的政治因素 其他因素 心理因素 国际因素 特殊因素 房地产市场的供求非均衡状态 房地产市场的供求非均衡状态表现为总量性供不应求、总量性供过于求和结构性失衡三种状态: （一）总量性供不应求的状态 （二）总量供过于求的状态 （三）结构性供求失衡的状态 住房需求方面 (1) 作为人们赖以生存和发展的物质基础,住房是一种生活必需品, 因此,人们的基本住房需求是刚性的,其价格弹性较小。 (2)随着生活水平的提高,人们在追求住房面积增加的同时,也对住房的质量、结构、装修、安全以及居住环境和配套设施提出了越来越高的要求。这种不断追求高品质住房的需求必定会诱导出相应的住房供给。由于住房品质提高,即使在供求总量不变的情况下,房价也呈逐渐上升的趋势。 (3)由于住房抵押贷款制度的普遍实施,潜在的购房意愿转化为现实的住房购买力往往只需要较少的当前收入。也就是说,住房市场的有效需求并不完全取决于当期收入水平,在住房抵押贷款制度的支持下,大约有七成购房款使用的是人们未来的收入,有三成购房款使用的是家庭过去积累的收入或资产。因此,与收入波动相比,住房需求的波动更大。 (4)住房需求不仅是消费需求也可以是投资需求。住房是资产,购买住房不仅可以满足人们的居住需求,而且可以获得较高的预期收益,因此,住房具有保值和增值的功能。特别是当通货膨胀发生时,货币资产缩水,实物资产增值,人们更倾向于将货币资产转化为房产,因此住房购买需求增加,而住房供给在短期内难以相应地增加,结果必定导致住房价格上升。 住房供给方面 (1)住房供给受资源条件约束大。住房建设需要土地,而一个地区可用于建设的土地面积是有限的;住房建设需要大量资金,而资金的供给受到信贷政策、资金总量、融资渠道和成本等多方面的约束;住房建设需要钢材、水泥、木材等建筑材料,建材资源的充沛或短缺对住房的供应速度影响较大。所以资源条件是住房供给的硬约束条件。 (2)住房供给成本和级差地租关系密切。 从长期来看,住房供给成本决定住房价格,但决定住房供给成本的主要因素并不是建筑成本,而是土地成本,尤其是级差地租,级差地租是城市住房供给成本的主体。因此,随着城市经济的发展,处于城市中心地区、交通 便利地区或具有某种独特环境条件的地区(如靠近海滩、公园、学校等),土地稀缺程度加剧,地租和地价上升,房价自然会水涨船高。 (3)住房供给受建造周期制约。 由于住房不能像普通商品那样在工厂内部通过流水线进行标准化、规模化的生成,因此住房供给在短期内缺乏弹性,不能迅速适应市场需求的变化。与住房供给的滞后性相比,住房需求却容易受收入、人口、 金融 政策等因素的影响产生波动,由此导致住房市场的供求关系极不稳定,在一个时点上非常容易出现供不应求或供过于求的状态。 2014年9月30日 对于贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30％，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍； 对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。 实现中国房地产市场的供求均衡的基本思路 一是必须把住房保障问题同房地产市场运行与调控区分开； 二是对市场问题要尽量采用经济手段调控，短期内要灵活调控需求和供应，长期则要适当增加供应，适当抑制需求； 三是政府要引导舆论正确认识当前较高房价的成因，不要简单地与国外水平相比，并在此基础上制订科学的调控目标； 四是要让群众意识到政府进行房地产市场的调控是必需的，调控既是社会保障与尊重人权的需要，也是房地产业可持续发展的需要， 增加住宅及其用地的供应的具体措施 增加住宅，尤其是小户型住宅及其用地的供应的具体措施： 1.一级市场土地供应要变机械控制为动态控制 2.调整建设