和谐语境下农村小产权房规制问题研究——以民生利益为探究视角.pdfVIP

第25卷第2期 中国农业大学学报(社会科学版) VO1．25 NO．2 2008年6月 China Agricultural University Journal of Social Sciences Edition Jun．，2008 和谐语境下农村小产权房规制问题研究 — — 以民生利益为探究视角 李长健 阮晓毅 张 磊 [摘 要】 在农村小产权房热销的同时，建设部作出了关于购买新建商品房的风险提示，国务院常务会 议上也明确叫停小产权房的销售，农村小产权房争议再度升温，对于农村小产权房的合法化问题说法不 一 。 文章基于风险与利益的博弈对农村小产权房的内质予以厘定，从利益驱动角度探究农村小产权房 的成因，并通过农村小产权房的弊病分析得出其存在的风险，进而以民生利益为探究视角对农村小产权 房的合法化进行检讨，最终在和谐语境下，从防治结合的探索进路提出分类规制的解决思路。 [关键词】农村小产权房；利益驱动；风险考量；民生利益；防治结合 随着城市房价的不断上涨，农村小产权房在高房价的大环境下，冒着极大的法律风险，在法律 的狭缝中滋生起来并大有愈演愈烈之势。鉴于此，2007年6月19日建设部发布《关于购买新建商 品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”，因为“非集体经济组织 成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，其合法权益难以得到保护。”_1 J北京市国土资源局 局长安家盛也表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”房等违规土地开发建 设的工作，违规开发建设要停工停售。在2007年12月11日召开的国务院常务会议上更是明确强 调“城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房”’。显然，“农村小产权房”的争议已成 为当前不容忽视的热点问题，掀起一轮不小的风波。 一 、 风险与利益的博弈——农村小产权房的内质厘定 我国自1998年实行新一轮房改至今，短短十年，房屋数量和质量的提升前所未有。但伴随着 房价的飙升，市场出现了由农民供应的所谓的“农村小产权房”。由于我国土地制度本身的特殊之 处，形成了目前社会上“大产权”和“小产权”这种约定俗成的说法。虽然我国法律法规体系中并没 有所谓“小产权”的概念，“大产权”和“小产权”的划分，在于人们对不同的利益驱动产生不同的风险 认知，但从本质上讲，这种划分仍是基于我国目前法律对产权的界定和人们对此的认识而产生的。 (一)“小”中见“大”：农村小产权房的内涵界定 一 方面，农村小产权房之“小”权利。目前，所谓“大产权房”是指那些国家发产权证的合法房 屋。“农村小产权房”自然是与“大产权房”相对而言的，是指利用农村集体土地开发建设，然后出售 给非本集体经济组织成员的房屋。它一般由开发商与村委会合作，或由村委会自行开发建设，其 “房产证”是由乡镇政府自制颁发的，卖房者是村委会。与直接受法律保护的商品房相比，这样的产 权性质所受到的产权保护比较“小”，所以被称为“农村小产权房”。按照我国《土地管理法》的规定： [收稿日期】 2008—03—28 [基金项目】 山西省社会科学基金：和谐社会建设中重大经济法律制度研究(HX720107—077021) [作者简介】 李长健，华中农业大学文法学院法学系教授； 阮晓毅，华中农业大学文法学院2007级经济法学硕士研究生； 张 磊，华中农业大学文法学院2007级经济法学硕士研究生，邮编：430070。 中国农业大学学报(社会科学版) 2008正 “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。任何单位和个人进行建 设需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地。但本集体经济组织成员使用本集体经济组织 的土地办企业或建住房除外”。同时，购“农村小产权房”也不受保护。新出台的《物权法》第59条 规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有”。_2]显然，特定的宅基地仅限本 集体经济组织特定的成员享有使用权。但是，现在绝大多数农村小产权房都由城镇居民购买，由于 这种交易本身不合法规，购房人没有取得房屋的产权证。此外，我国现行法律对农村集体所