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物业管理 China Real Estate 部分业主不交物业管理费引发的法律问题 张志坡 南开大学法学院 在生活中经常出现个别业主或者部分业主 况比较特殊，未交纳物业管理费的 方确实从中 未交物业管理费的情况。此时，物业管理人是否 受益，而物业管理人 方是否因此而受到损失则 向该等业主主张权利、是否诉请履行交费是物业 值得怀疑。因为物业管理人对公共设施的管理和 管理人的自由，与他人无涉，但 般来看，物业管 维护并不因为某个或某些业主而减少其服务的 理人将停止对该等业主的服务。在此，停止服务 数量和质量，亦即其服务的内容具有整体性、不 最直接的指向是该等业主的专有部分，而不能涉 可分性，正是这种整体性的服务使得少数业主搭 及与他人共有的部分以及整个公寓的共有部分。 了其他业主的便车。这里的物业管理具有营业 因为物业管理的客体是整 公寓，其物业管理人 性、营利性的特点，其并无无偿服务的意思，未交 的服务对象是所有的业主，因此，部分业主未予 纳物业管理费的业主享有了这种利益，并无合法 交纳物业管理费，物业管理人并不能因此而停止 依据，应当就该利益支付报酬，亦即应当向物业 其对公寓共有部分的管理维护，不会影响其他业 管理人支付该等服务的对价。故而，此时成立不 主对该公寓公共设施的正常使用。 当得利返还请求权，通过支付报酬的方式实现。 在物业管理人实施了公共设施的管理、维护 在个别业主或者少数业主未交物业管理费 生活中也不排除个别公 的情况下，未交纳物业管理费的业主将因此获得 时的法律关系如上所述， 某种利益，这种利益便是公共设施的便利、愉悦 寓中多数业主不交物业管理费的情况。某小区的 利益。此时，如果物业管理人欲对该种利益有所 A 公寓中，由 部分业主未交物业管理费，物业 主张，其请求权基础为何？这需要分步骤思考：1. 管理人停止该公寓的照明服务，晚上公寓的走廊 物业管理人与未交纳物业管理费的业主间的合 里漆黑 片；而20 多层的B 公寓，同样由 部分 同已经终止，据此，这种利益不属于因合同取得 业主未交物业管理费，公寓的电梯出现故障而迟 的权益。对于这种利益无法通过合同请求权予以 迟得不到修理。物业管理人的行为，大多数情况 主张。2.由 物业管理人对该合同的终止，是基 是因为公寓中的多数业主未交物业管理费。据笔 业主的不履行合同(拒绝交纳或者不再交纳物 者的了解，A 公寓的门口 贴有通知，指出由 业管理费)引起的，其停止对该等业主服务正是 该公寓有三分之二的业主未交纳物业管理费，故 为了维护自身的利益，其并无为该等业主管理的 而停止物业服务，以致每到夜晚明显给业主造成 意思 为显然。因此，虽然未交纳物业管理费的 不便。在该等情况下，物业服务已经停止，已经交 业主从中获益，但是该行为并不符合《民法通则》 纳物业管理费的业主并未享受到应得的服务，其 第93 条无因管理的规定，无因管理请求权不能 法律关系如何？此时，如果该类通知的内容符合 。 物业管理规约或者业主公约等相关文件的规定， 成立 3.在此情况下，根据请求权基础的排查次 序，最后应该检查的是不当得利请求权，这规定 则物业管理人依照该等规定停止物业服务，无需 》第 ， 承担责任。但是，由 物业服务已经停止，业主已 在《民法通则 92 条中体现，“没有合法根据 取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的 经预交的物业管理费应当予以返还，这既可以基 不当利益返还受损失的人”。然而，该类案件的情 双方关 物业管理的约定，也可以根据不当得 2010.11 总第359 期 75 物业管理 China Real Estate 直管公房（售后公房）物业管理发展思路与