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中小规模房地产企业投资风险防范探究一、中小规模房地产企业投资现状 （一）房地产开发投资规模持续增长 由于近几年国内房地产市场持续升温，房地产业开发投资规模持续增长，中小规模房地产开发企业也不例外。就如某市中小规模房地产企业投资额由2007年340301万元增长到2009年的622608万元，2009年投资规模是2007年的1.83倍。其中对住宅的投资额占有较大比例，由2007年228310万元增长到2009年的470035万元，就2009年来看房地产企业对住宅的投资占所有投资额的75.49%。可见，中小规模房地产开发企业近年来虽受到国内宏观政策调控和国际经济变动的一定影响，但投资规模仍持续增长。 （二）房地产市场空置率较高目前国内房地产市场的空置率仍然过高，而且房价也过高。这两者本来应该是相反的。空置率高，房价就应该低；空置率低，房价才会高。这种不正常的现象由来已久，而且愈来愈严重。就如某市2007年中小规模房地产企业房屋空置面积77736平方米，其中住宅空置面积41949平方米，占房屋空置面积53.96%；商业营业用房空置面积31461平方米，占房屋空置面积40.47%。而2009年该市中小规模房地产企业房屋空置面积达到了773082平方米，较2007年增长了9.94倍。其中住宅空置面积606190平方米，占房屋空置面积较大比重为78.41%；而商业营业用房空置面积121206平方米，占房屋空置面积比重大幅下降为15.68%。这正是由于近几年楼市销售火爆、房价快速攀升，项目定价已完全脱离了成本加利润的原则，而是对比周边其他项目的价格而定，利润率的增加令开发商出现惜售心态，囤积房源，高点抛售，空置房产生的原因多在于此。而随着购房人的消费能力渐渐无法跟上疯涨的房价，消费力不足导致的购房需求缓慢下降，成为了空置房形成的主因，空置房增加的成因发生了显著变化。而另一方面，虽然国家通过各方面政策调控，部分城市房价有所下降，但总体房价仍然过高。 （三）房地产企业投资行为不合理 中小规模房地产企业在投资开发方面虽受自身实力限制，但仍有大部分企业过分注重开发利润较高、面积较大的高档商品房等，而不注重把握建房的结构类型及各种类型所占的比例，从而达到有目的地进行房地产业的开发投资管理，使供给与需求达到平衡。由于我国目前对经济适用房的开发利润规定不超过3%，非常不符合市场化的要求，从而使开发商没有积极性来开发经济适用房，而倾向于开发利润较高的高档商品房等。 （四）房地产开发投资约束弱化房地产投资具有投资量大、回收期长、周转率低的特点，一旦投资决策错误就会造成严重损失，因此这一行业的投资约束应强于其他行业，但实际情况恰恰相反。国内中小规模房地产企业平均资产总额过低，而房地产开发项目资金需求动辄上亿，因此，中小规模房地产开发企业大多依靠银行贷款进行开发。而有的房地产企业根本不顾债权人的权益，将借债资金盲目投资，造成房地产投资结构极不合理。 二、中小规模房地产企业投资风险成因分析 （一）国内宏观政策影响近年来国内针对房地产业不断推出政策调控，使中小规模房地产企业无法在较短的时间内解决土地和融资方面的困难，而土地和资金问题是房地产企业发展的根本。这些问题致使中小规模房地产企业在产品投资方面开始犹豫，因为土地和资金的限制，使产品投资受到了约束，在有限的土地和资金范围内，究竟投资哪类产品最能够集中有限的资源创造最大的收益己经成为企业的核心问题。但是市场需求是多方面的，客户对于产品的要求使中小规模房地产企业在产品投资的决策上面临的风险加大。 （二）房地产投资增长过快 由于房地产连续过高的投资增长率，出现了经济过热现象、房地产的结构性失衡和大量的商品房空置。近年来，虽然住宅开发投资稳定增长，经济适用房的开发投资规模在各类住宅建设中所占的比例也并不是最低的，但是与国内的收入结构相比，这一比例明显偏低。因此造成供给与需求的结构性矛盾有加剧之势，普通商品房和经济适用房供不应求，高档商品房却不同程度地空置积压。 （三）企业自身原因由于中小规模房地产企业自身所掌握信息不全、不准，对市场资源的规划不够合理，使得投资的房地产项目前期调查不周，测算不精，投资决策草率。所依据的信息不够准确，或前期调研不细，对购买力及项目的销售前景预期过于乐观，在运用中导致与当初的估计有较大偏差。如当前城市里大部分人对住房的最迫切的需求是“廉租屋”，以及以成本价并享受各种优惠折扣出售的公房；其次为经济适用型住房；最后才是高级公寓及别墅。这与消费者整体收入水平呈现“金字塔”型不无关系，而一些开发商至今仍心存“暴利”思想下的某种“幻觉”，这也使企业面临着一定的投资风险。 三、中小规模房地产企业投资风险防范 （一）关注政策变动我国房地产起步较晚，