住房按揭保险促香港房地产业健康发展.doc

住房按揭保险促香港房地产业健康发展近年来，我国房地产市场发展中出现了供给结构不合理、房价上涨较快的问题。国家宏观调控措施一般仅从调整供给方（如土地和信贷）入手，使得这些问题未能从根本上得以解决。从调整需求出发，借鉴香港经验，引进住房按揭保险制度不仅有利于解决上述问题，而且会促进我国房地产金融市场的深化发展。 发展背景 二次大战后经过数十年的发展，“亚洲四小龙”之一的香港经济有了长足进步，房地产市场空前繁荣。这其中，香港发达的金融体系发挥了巨大作用。仅以香港按揭贷款市场发展为例，香港按揭贷款占GDP比例在1979年到2005年26年间增长了5～6倍，从1979年的占比8％猛增到2003年的50％，直至目前45％左右的水平。 但是，随着香港房地产市场的迅猛发展，香港地价楼价不断飙升，市场行情波动很大，银行贷款风险也日益增大。1997年，亚洲金融风暴爆发，香港深受其害。香港房地产市场更是一落千丈，住房价格大幅下跌65%以上。香港居民负资产情况空前严重，到2003年高峰期时，香港负资产住房抵押贷款数达106,000笔，占未偿还贷款总额的31%。危机后的银行房地产贷款市场竞争剧烈，住房抵押贷款利率显著收窄，贷款利率由1996年的Ｐ＋2%下调至2006年初的Ｐ－2.75%（Ｐ为港元最优惠利率）。这从多方面给香港银行体系带来巨大风险。 为了积极化解银行房地产贷款风险，加快金融创新（如住房抵押贷款证券化、按揭保险等），具有政府背景的香港按揭证券公司（HKMC）于1997年3月应运而生。至1999年3月，该公司与美国及本地共5家再保险公司合作，成功把按揭保险产品引入香港房地产市场。几年来，HKMC的按揭保险业务发展迅速，在取得了良好商业效益的同时，也在一定程度上起到了政策性调控的作用。 模式及产品 按揭保险是保险机构以超出房屋价值若干比例（如70％）的银行按揭贷款为投保标的一项特定险种。由于该业务需要大量资本、或然储备以及监管机构规定的其他营运储备，并且风险有长期化的特点，易受经济周期影响，因此，它一般适宜于那些具有一定政府背景，或者规模庞大、信誉优良的保险机构来首先推广。 业务模式及机理 按揭保险业务的基本内容大致相同。首先，购房者向按揭证券公司提出按揭保险申请，按揭保险公司若准批，其保费先由按揭贷款发放银行垫支，然后银行再向贷款人收回（按揭保险保费也可加借于按揭贷款本金内，每月摊还）。当发生违约事件时，根据物业于批出贷款时的价值计算，七成以上的部份由按揭保险公司支付给银行，而超过此金额的损失则由银行承担。 目前，香港的本地银行贷款组合内，住房抵押贷款占总贷款额31%；若包括所有与房地产业务相关的贷款，比率更高达55%，因此，开展按揭保险的市场广阔。但能否开展好，适合本地情况的业务模式是关键。 HKMC的业务模式是一个对参与各方都有利的多赢方案（见图）。具体而言，银行通过按揭保险提高了贷款金额，一方面可以满足更多的购房者的需求，增加资产规模以获得更多利润，另一方面，超出成数部分的贷款风险因按揭保险得以有效控制，按照监管要求，银行也无需增加资本。中低收入居民或首次购房且无足够积蓄的年轻人，能够通过按揭保险来降低首付款，更容易提前满足住房需求。对于保险业来说，按揭保险是一项业务前景广阔、大有可为的新业务品种。为银行提供按揭保险的保险公司能以“背靠背”方式将风险转移到再保险公司，由于HKMC投保的再保险公司多为国外大型保险公司，本地保险市场风险也由此转移到了境外。对香港金融监管当局而言，不仅曾经设定的七成的抵押率上限无需放宽就能满足购房者超额的按揭贷款需求，而且银行业的风险也能合理转移，整个金融体系风险能够得到控制。 审批原则 按照商业经验，中低收入购房者的贷款信用风险较大。凭借按揭保险，银行按揭贷款的风险虽然可以得到相当的分担，但是按揭保险本身的风险仍然较大。因此，按揭保险业务公司一方面采用再保险方式从外部分散风险，另一方面则采取审慎而严谨的审批原则从内部控制风险。作为业务的关键环节，按揭保险审批原则包括一般性原则和审慎性原则。以HKMC为例具体为： 一般性原则。一是设定最高贷款额，采取浮息按揭，最高额港币2000万；二是控制最高按揭成数，为95%；三是设定月还款额对收入比率上限，一般控制在50%；四是设定最长贷款年期为30年；五是设定剩余年期相加楼龄的上限为75年。 审慎性原则。一是购房必须用于自住；二是信贷风险较低；三是避免催化楼房炒卖活动；四是具有较强的还款保证，月供款额对收入比率上限一般50%，对较高收入人士的比率可上调至60%；五是详细审核贷款人的入息证明文件；六是查核贷款人是否拥有其他物业等。 主要产品 经过多年的发展，HKMC的