国内资本转身海外房市需谨慎.doc

国内资本转身海外房市需谨慎海外不动产投资应跳出国内炒房的思维模式，投资前慎重考虑投资国的环境，精心挑选投资项目。 热门投资地特点 在考虑选择哪个国家投资时，国际惯用的衡量标准为该国的经济增长、房地产行业状况以及相关的法律法规等。运用这些指标，我们可以比较当前热门的海外投资地，分析各自的特点。国内投资海外房市，可供选择的国家很多，其中热度最高的国家分别是美国、澳大利亚和新加坡。 从美国房地产市场来看，2007年到2011年美国房价已经下跌超过26%。其中，市中心地区的房价多表现出较强的抗跌性，旅游度假区的房价则有较大程度的下调，而部分新兴区域的房价比起高峰时的下跌幅度更是达到了50%。美国新屋、成屋的销售量自年初以来总体仍呈下降的趋势，大部分地区的房价已跌到谷底，NAHB房价指数仍在低位徘徊，没有表现出上升的倾向。多种现象表明，美国房地产市场整体疲软状况仍将在短期内持续。 与美国房市的低迷相反，澳大利亚的房价却一路上涨，投资条件优越。澳大利亚依靠其铁矿石、煤灰、铜矿和羊毛的出口，在金融危机中经过短期的下探之后，经济开始出现良好的增长态势。房屋空置率长期以来保持较低水平，目前在2%左右。澳大利亚政府鼓励外国人士到本国进行投资，不动产的购买和贷款条件与本地人一视同仁。 新加坡的经济增长速度目前居亚洲第一，人均GDP也已超过日本，良好的消费能力和居住环境，使得新加坡地产有着较大的保值增值特性。较为宽松的贷款条件，偏低的贷款利率，加上政府吸引外来人才规划带来的潜在市场需求，都是新加坡不动产吸引外国投资者的主要原因。 随着我国政府限购限贷政策的出台，国内投资者开始将目光转向国外，寻找合适的“洋楼盘”投资机会。除了原有的移民买房和“以房养学”，投资需求也日益凸显。但是，国外制度环境与国内不同，从经济前景、政策法规到市场特征、投资理念都有很大的差异，投资者在进行投资时需要进行多方考察。 选择合适的物业 各国虽然有所不同，但住宅还是可以大致分为公寓和别墅。投资公寓还是别墅，主要根据当地物业管理成本及租金收入来选择。租金收入扣除偿还的贷款利息、再减去支付的物业费和房产税，可以得出净收益。通常，投资者都希望这个净收益是正的，且越大越好。公寓一般由管理公司统一管理，为此，投资者每年要多支出一笔管理费，而部分别墅并没有物业管理费的支出。 此外，在挑选物业时，一定要明了投资对象的产权拥有期。国内投资新建住宅，产权拥有期通常为70年。而在国外，产权分为永久产权和有限租赁产权，同样地段和质量的房产，会因房权期限不同而表现出不同的价格，需要投资者特别留意。 选择合适的地段 除了房屋质量，海外居民还比较注重周边环境和配套项目，中介机构的项目推荐书通常会把周边的配套设施作一个简单的介绍。但投资者在决定是否购买房产时，还应该对所在社区背景、周边居民构成、政府的规划方面做进一步的了解。 在美国，主要由白人居民构成的社区和由亚非拉美裔居民组成的社区在文化背景、环境安全、物业管理上都会有所不同，而这些差异对房地产价值有着十分重要的影响。并非市中心的公寓都是好的投资选择。与处于城市化进程的中国不同，澳大利亚正处于逆城市化发展过程。大量的人口集中在悉尼、墨尔本等大城市，一个乃至多个卫星城在市区周围兴建起来，使得市中心仅作为商业区使用，而人们多聚集在卫星城之中。投资者出高价购买市中心的公寓并每年支付可观的管理费，反倒不如投资政府规划大力发展的卫星城物业。 合理利用银行贷款 在美国，由于无法对海外投资人信用进行评估，当局规定非公民购买任何房产都不能申请贷款，在对海外投资者引入杠杆买进房产的做法上，美国政府相当谨慎。 相比之下，澳大利亚贷款比较容易获得。在贷款方面，澳大利亚政府给予海外投资者等同本国居民的待遇，从申请贷款开始，每年会对房屋的价值进行评估，再根据房屋的价值确定贷款额度。对于每年因房产增值带来的新贷款额度高于已使用贷款的部分，可以向银行提现，进行别项投资。 贷款偿还的方式也有固定与浮动利率、只还利息与还本付息之间的区别。对于投资者来讲，可以考虑选择浮动利率只还利息的贷款方式。一方面，利率与市场环境联动，能够降低租金下降时偿还固定利息的风险。另一方面，只还利息，在转让时收回本金，能够避免还本付息时先偿还本金部分的时间价值损失。 合理估计养房成本 在购房时，除了房价，投资者还需要支付给律师、评估机构、房屋经纪人各种费用。据测算，美国的房屋成本，约有30%产生于买房阶段，更多的成本来自于买房之后的支出。 海外的住房配套设施及物业管理十分完善，维护程度成为房屋出租出售的重要议价标准。投资者在购房后每年都需要一笔不菲的翻修费用和维护费用。如果购入的资产是公寓，每年