如何保障银行在建工程抵押贷款债权安全.docVIP

如何保障银行在建工程抵押贷款债权安全目前，预告登记制度已经成为我国商品房销售中的一项重要制度，对于保障购房者的合法权益起到了重要作用。由于房地产开发商一般将工程项目承包给工程建筑公司，同时又通过在建工程抵押贷款从商业银行融资，使得法律关系十分复杂。在商品房纠纷案件中，预告登记制度、建设工程价款优先受偿权和在建工程抵押权的关系如何处理，如何保障商业银行在建工程抵押贷款债权的安全，则成为我们不得不面对的一个问题。下面的这则案例有助于我们对上述问题的理解。 案件背景 某市A房地产开发有限公司（以下简称“A公司”）在城市北郊开发一个花园式别墅小区项目。A公司与D工程建筑公司（以下简称“D公司”）签订了施工合同，约定整个工程建筑价款为人民币5000万元。签约当日支付1000万元，工程进行一半后再支付1500万，剩余款项在工程竣工并验收合格后一并支付。开工一段时间后，A公司取得了商品房预售许可证，对该在建的花园式别墅小区项目进行预售。在商品房预售过程中，A公司与B承购人签订了一个商品房预售合同。该合同约定，A公司向B承购人出售1号别墅，面积500平方米，总价款人民币500万元，签约当日支付100万元，余下部分在交付房屋时付清。随后，A公司应B承购人要求一起到房地产管理部门办理了预告登记手续。工程建设进行到三分之一时，A公司资金紧张，于是以该花园式别墅开发项目工程作为抵押，向该市C银行贷款1000万元人民币，并以在建工程办理了抵押登记手续。 工程竣工并验收合格后，A公司因财务亏空严重，无力支付D公司的剩余工程款。D公司遂将A公司诉至法院，主张行使建设工程价款优先受偿权，通过拍卖别墅来保障其债权。B承购人则主张对1号别墅享有所有权。而C银行也主张抵押权具有优先效力。 经法院查明：A公司拖欠D公司劳动报酬和材料款等费用达2500万元；B承购人支付了100万元购房款并办理了预告登记手续；C银行向A公司贷款1000万元并办理了在建工程抵押登记手续。 焦点法律分析 上述情形比较复杂，由于A公司财务亏空严重，导致其他三方均向法院主张保护各自的权利。本案所涉及到的问题实际上是商业银行在给房地产行业发放贷款中经常碰见的一些问题。由于其涉及到预告登记、建设工程款优先受偿权和在建工程抵押权，商业银行在发放贷款时，并未仔细核查相关的权利状况，导致出现三种权利之间的冲突，使得情况变得复杂，给银行债权的保护和实现增加了不少困难。作为债权人之一的商业银行，要有效保障自身的债权，必须认真研究并解决好下面几个问题：第一，预告登记的性质和效力问题；第二，建设工程价款优先受偿权的性质和效力问题；第三，在建工程抵押权的性质和效力；第四，预告登记制度和在建工程抵押权的关系问题；第五，建设工程价款优先受偿权和在建工程抵押权的关系问题等等。 预告登记的性质和效力 预告登记制度是为了保全不动产物权请求权而将该请求权加以登记的制度。它是在本登记之前进行的一项登记，故在性质上属于预备登记的范畴，即该登记并不具有终局的、确定的效力，其针对的是将来会产生的不动产物权，而非已经现实存在的不动产物权。我国《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”相应地，《房屋登记办法》对预告登记制度进行了详细的规定。需要注意的是，《物权法》和《房屋登记办法》所规定的预告登记制度与《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》所规定的商品房预售登记备案制度不同，后者在更多的意义上只是一种行政管理上的备案制度，并不具备预告登记功能。预告登记的法律效力表现为限制开发商的处分行为，以保障债权请求权的实现，保障将来能够取得物权。预告登记并不直接导致不动产物权的设立或者变动，仅使得登记申请人取得请求将来变动物权的权利。 建设工程价款优先受偿权的性质和效力 所谓建设工程价款优先受偿权，是指按照法律规定和建设工程合同约定，发包人于期限届满后仍不向承包人支付建设工程价款，承包人就得折价、拍卖、变卖建设工程所得的价款优先受偿的权利。我国《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 建设工程价款优先受偿权实际上是给予了承包人一个法定的优先权，该权利的法律效力表现为承包人就工程价款应优先于发包人