房地产不良资产并非完全不良.docVIP

房地产不良资产并非完全不良现在是房价带动需求而不是需求带动房价，房价过高，不合理。而这种不合理，也在加大国内房地产市场资产的增加。 中国庞大的不良资产引起了众多国内外投资者的注意。有业界人士估计，中国目前的不良资产总值将近41300亿元人民币，仅次于日本，位居亚洲第二。 1999年国家第一次剥离之后，对于一些比较好的项目，四大资产管理公司已经处理差不多了，而目前留下来的可挑选的项目有限，因此可拍卖的资产太少。 自2003年第二次剥离不良资产之后，随着可处置的银行贷款不良资产项目减少，加上许多外资投资机构加大国内不良资产处置力度，不良资产价格也由此不断提高，不仅如此，处置不良资产的成本也在提高，因此要接受这样价格的不良资产还需要斟酌。 中信资本看好的是中国房地产不良资产市场，2004年12月6日，中信资本宣布进入中国的不良资产市场，推出CITIC Capital China Opportunity Fund(中信资本中国基金)。 房地产不良资产，指的是商业银行或其他金融机构在经营过程中形成的、以房地产为最终处置标的的不良资产。其实物形态，包括闲置土地、停建缓建工程和空置商品房。房地产资产本身就具有保值、增值的特性。房地产不良资产，也并非完全不良。 而对于房地产，有人认为目前处于调整阶段，也有人认为房地产会跨掉，见仁见智。 如何看待这些问题，每个人要做到客观看问题是不容易的事情。我认为，比如在发达地区的房价如果在三年内从现在的每平方米5000元涨到30000元，是否意味着购买力的增长，可以相信房价在5000元的时候也许需求没有完全释放，但是，房价从5000元涨到30000万元的时候，如果这个市场价格回跌10％，那么房价从5000元到27000元时的需求是否就是这个市场的真实需求，有些业界人士认为，把地方政府的利益可以考虑在内，而我并不这样认为。在国内，现在是房价带动需求，而不是需求带动房价，房价过高，不合理。而这种不合理，也在加大国内房地产市场不良资产的增加。 目前，房地产不良资产主要集中在上海，其他地区也有这样的信号，但还不过于明显。这个时候房地产不良资产能够找到投资价值，但对于未来的走势，需要有新的判断。 当前，有一批外资机构对国内房地产了解并不是很多的投资者涉足房地产，结果市场定位不对，还有些对于时机不能够完全把握，都会使投资面临较大的风险。 中信资本是一家有中资背景的机构，考虑到风险问题，我们会看一些小的资产，但这不会说我们在全国各地都寻找项目，我们更关注东部发达的地区，比如关注长三角地区、环渤海地区及珠三角地区。 从我个人来讲对风险控制还比较谨慎，不会过于追求高回报，从风格来讲，是一个相对比较稳健型的投资；从知识的角度来讲，不懂的地方弄明白了才会去投资。 作者简介： 现任中信资本中国基金董事总经理。子1994年起在香港从事中国内地的业务开发，任美国估孚银行副总裁和日本樱花银行执行董事。 1997年加入全球最著名的银行之一花旗银行(现属花旗集团)任副总裁。 2000年加入全球最大的投资银行美林证券任董事。 2003年至2004年任汇丰银行环球资本市场业务发展中国区主管。 1