无效抵押致使银行落入圈套.docVIP

无效抵押致使银行落入圈套 银行在委托办理抵押贷款的业务中，须明确委托人的意思表示，以免因受托人超越权限或其他原因致使抵押无效，使利益受到损害。 基本案情 2002年10月10日，甲某与乙某签订一份委托合同，合同载明：“委托事项：甲某拥有私人房屋一套，现专项委托乙某（受托人）办理上述房屋的抵押贷款及结算事宜。委托时限：自本委托合同签订之日起至上述事项办理完毕之日止，委托权限：全权委托，无转委托权。”次日，双方在公证处办理了上述委托合同的公证手续。 同年11月25日，乙某以自己的名义与A银行签订借款合同，约定贷款金额为人民币30万元，期限自2002年11月26日起至2003年11月26日止。第二天，乙某持甲某的房屋产权证、委托合同及以自己名义出具的房产抵押具结书，以甲某的名义与A银行在江宁区房管局订立房地产抵押合同，并经该局登记，将甲某的上述房产作为乙某向A银行借款30万元的抵押担保，但该合同中甲某的名字及手印，均非甲某本人所签、所摁。订立抵押合同时，甲某并不在场。上述事宜完毕后，乙某从A银行获取借款30万元，甲某从乙某处领取了8万元借款，其余款项均由乙某占用。后甲某将乙某和A银行诉至法院，请求确认乙某以甲某名义与A银行签订的房地产抵押合同对甲某无效。 法院经过审理认为，甲某与乙某签订的委托合同，是双方当事人真实意思，合同的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，当事人应当严格按照合同的约定享受权利及承担义务。但是，乙某以甲某的名义与A银行签订房地产抵押合同的行为属无权代理。 根据当事人缔约之目的、交易性质，结合该委托合同记载内容的文义，本着当事人意思自治及诚实信用原则等，该委托合同缔约双方的真实意思表示应为：甲某以自己的房产作为抵押担保，为自己向银行贷款，仅是委托乙某全权办理相关事宜，而并非为乙某贷款设定抵押担保。故乙某以甲某名义，为自己向A银行贷款设定抵押的行为，不在该委托合同的授权范围，即无权以甲某的房产作为自己向银行贷款的抵押担保,并且乙某的无权代理行为并未经甲某的事后追认。 根据法律规定，因无权代理订立的合同属于效力待定合同，经过被代理人的追认，可以使无权代理行为有效，但追认的意思表示应当以明示方式向相对人作出。本案中虽然甲某在乙某从A银行借款30万元后从乙某处取得人民币8万元，但并无证据证明其明知乙某以其房产为自己向A银行抵押贷款30万元，也无证据证明其事后作出明确的意思表示认可乙某为自己贷款所作的房地产抵押合同的效力，故本案所涉房地产抵押合同无效。乙某的行为不构成表见代理。 表见代理之构成，客观上，被代理人的行为应造成了足以使人相信行为人有代理权的表征，使相对人产生了信赖，主观上，相对人应为善意且无过失。乙某在办理抵押贷款的过程中虽然出示了甲某的委托合同，但A银行是专业的金融机构，在从事金融活动过程中，其应负有比一般人更高的谨慎注意义务。在委托人甲某不在场的情况下，其与乙某缔结房地产抵押合同时，应当严格审查乙某的代理权限。即使乙某的代理权限很清晰，抵押合同上乙某亦应以代理人的名义签署自己的姓名，摁自己的手印。但现诉争所涉抵押合同上甲某的名字属他人代签，而乙某所称的抵押人身份，合同上没有任何体现。故A银行在订立房地产抵押合同的行为上有过失，乙某的行为不构成表见代理。最终，法院判决乙某以甲某名义与A银行签订的房地产抵押合同对甲某无效。 点评 本案中，由于A银行在业务操作中存在疏漏，最终导致贷款抵押被判无效，贷款失去了保障，损失较大，值得深思。 首先，A银行并未认真审核甲某出具给乙某的授权委托书，对于委托书中的委托事项并未认真研究，即该委托书究竟是甲某委托乙某为甲某的贷款办理抵押，还是甲某委托乙某为乙某自己的贷款办理抵押。由于该委托书对于此项问题的表述存有分歧，而A银行对此并没有仔细推敲，就为乙某办理了抵押贷款，最终导致自身陷入了纠纷之中。 其次，A银行在与乙某签订抵押合同时，未按照有关法律规定办理业务，即乙某代理甲某签订抵押合同，却直接签署了甲某的姓名。因为即使乙某是接受甲某的委托，代理甲某签订有关抵押合同，乙某签订合同时合同主体应为甲某，但签字应由甲某本人或者由乙某签署自己的姓名并注明是以代理人的身份签署，这样才符合有关代理的规定。当然，这一点虽然是业务流程中的一个疏忽，但这个疏忽应当说不会影响到抵押合同的效力，因为乙某毕竟是持有甲某授权委托书的（如果没有授权，那该行为就另当别论了，乙某嫌到诈骗都有可能）。 最后，A银行在办理这样一笔抵押贷款时，在放款前，未由甲某进行确认，也是导致最终受损的一个原因。由于A银行并不能确定委托书中甲某的签字是否属实，因此办理这样一项乙某接受甲某委托以甲某房产为乙某贷款作抵押担保的业务中，A银行更有必要核