经济适用房政策何去何从.docVIP

经济适用房政策何去何从编者按：我国经济适用房政策推出之初，明确提出经济适用房是多层次城镇住房供应体系的主体，旨在改善中低收入家庭住房条件。但随着该项政策的深入实施，其政策缺陷和管理漏洞逐渐显露，并引发各方是否要取消经济适用房的争论。为此，中国人民银行福州市中心支行于近期就经济适用房政策的实施情况开展了专题调研。调查结果表明，经济适用房政策存在难以根除的痼疾，其实施效果与政策初衷存在较大差距，无法实现预期目的。据此他们认为，应该取消经济适用房政策，同时进行更具公平与效率的制度安排，以“人人有房住，而不是人人有房产”为目标，实行以租赁住房补贴政策为主的住房保障制度。 现状：福州市经济适用房政策实施情况 来自统计表的信息。 数据告诉我们，自中央推出经济适用房政策以来，福州市的住房供应结构及其演变情况具有如下特点： （1）住房供应结构不尽合理。1998―2005年全市商品住宅竣工面积占比93.8%，经济适用房占比6.06%，廉租住房（1008套按每套35平方米折算）占比0.14%。相对中低收入群体比例而言，经济适用房与廉租住房市场供应总体不足 （2）经济适用房供应比例持续下降。2003年、2004年经济适用房竣工面积分别占同期商品住宅竣工面积比例仅为0.4%和1.1%，即使2005年这一比例上升到6.08%，占比仍是低的。同时据福州市房管局统计，在过去几年内，经济适用房共解决8893户中低收入家庭住房问题，但相比于福州市的人口，这个数字只是杯水车薪，并没有扭转大多数住房困难户的处境。另据调查了解，建设用地难以落实是福州市经济适用房新开工项目逐年减少的重要原因。 （3）廉租房投入相对不足。廉租房政策是住房保障制度体系的重要组成部分，为解决双特困户(经济特别困难、住房特别困难)的住房问题，福州市从2000年开始实施廉租房政策，几年来投入建设资金约3000多万元，建成642套廉租房，户型面积25―45平方米，另外腾退166套廉租房，共安排579户双特困家庭，但相对于2004年底全市登记在册的约3000户双特困户来说，这个数字明显偏低。究其原因，主要是受资金来源的制约，廉租房投入相对有限。 （4）住房补贴拉动作用较弱。福州市2000―2004年累计发放住房货币补贴3.23亿元，带动购房资金14.75亿元，仅相当于2000―2004年商品住宅销售额245.5亿元的6.0%，住房补贴对居民购房拉动作用有限。 其他信息。1998年以来福州市先后出台了《福州市经济适用房建设管理暂行办法》、《福州市经济适用房销售管理暂行办法》等，希望通过较为严格的建章立制来推进经济适用房建设规范有序发展。但是，从调查情况看，实际执行结果并不尽如人意。 从供应对象情况看，福州市经济适用房限于家庭年收入4万元以下、人均居住面积低于12平方米、具有本市城区常住户口、达到晚婚年龄的中低收入家庭，享受标准主要依据行政或职称级别设定（普通职工享受70平方米，科级为85平方米，处级为100平方米，厅级为130平方米）。但在政策实施中，引起了各方质疑。一是销售对象难以控制。据福州某售楼部经理透露，经济适用房的申购其实很简单，购房户只须提供相关单位或居委会、街道开具的证明，证明其符合相关的申购条件即可。由于居民收入的私密性带来的信息真实性审核困难，加上开发商急于收回成本，于是有的销售方根本不在意买房人的收入高低，只要有钱就卖，致使部分高收入居民，或关系群体轻易获取经济适用住房，这部分人群购房后自住率低，用于出租或上市转让牟利，从而违背了经济适用房政策初衷。二是对政策中规定的中低收入家庭标准的合理性有疑义。据某政府要员介绍，2005年福州市区城镇人均可支配收入约为1.2万元，4万元应该是中等收入3口之家了，按照这一标准，福州市有80%的家庭符合购买经济适用房的条件，因此供需矛盾显而易见。三是对住房享受标准按行政级别确定的合理性存在质疑。福州市经济适用房销售沿用房改政策标准，依据申请人职务或职称级别确定，忽视了家庭人口数量。但经济适用房作为社会保障性质的特殊公共产品，其分配应体现“人本主义”，不应“唯身份论”，若单纯以行政级别确定享受标准，显失公平。 从建筑标准看，为满足不同行政级别供应对象需求，经济适用房建筑标准相对偏大，同时也迎合了开发商意愿。据建设主管部门统计，全省建成经济适用房户型结构比例中60平方米以下占5%，60-90平方米占30%，90-140平方米占60%，140平方米上占5%，部分地方经济适用房存在复式结构（顶楼）现象，与“经济”、“适用”的初衷背离。这里既有政府的政策导向，也有开发商为谋取高额利润的道德风险因素。 从销售管理看，销售价格由市房委办和物价局按“八项因素”（包括征地补偿费、勘察设计费、建安