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美英两国如何治理假按揭美、英监管部门和金融业对假按揭问题都非常重视，出台了不少行之有效的治理措施，如建立监测报告体系，加强部门协作，共享信息，教育和惩治相结合等，这为我国银行业和监管部门提供了有益的借鉴。 美国：多管齐下 美国对假按揭的定义比较宽泛，只要在申请按揭贷款时提供的任何一项资料或陈述严重不实，即为假按揭。常见的假资料包括假的申请书、工作证明、资产和税务证明、房屋交易价格、评估报告和个人信用报告等。 根据美国金融犯罪执法办的权威调查，假按揭绝大多数都是二手住房按揭，新建住宅假按揭占比不到2%。从动机上一般把假按揭分为两类，一类是骗贷买房型，即购房者因急于买房，虚报收入和就业状况以获得贷款；另一类是诈骗牟利型，即恶意虚假申请并赖账不还，从贷款金额与抵押房屋实际价格的差额中渔利。此外，还有使用盗窃的身份或冒名假购房、真骗贷等。这些假按揭很容易出现断供，银行被迫处置抵押房产承担损失。美国80%的假按揭中都有按揭行业从业者的参与配合，大多数诈骗牟利型假按揭都有某个涉及房地产中介、律师、评估师、清算机构的团伙操纵，甚至可能是和贷款机构内外勾结，精心策划，多次作案。这一类型的假按揭是监管和执法部门关注的重点。 一般来说，由于个人征信体系建立较早，房地产业和银行业相关法规比较完善，以及银行风险管理经验丰富，美国按揭贷款业长期以来整体风险较低，不良贷款率都在1％以下，假按揭的发生率则更低。并且，由于房地产市场持续数年上涨，低利率下再融资十分容易，也掩盖了不少虚假交易。但2005年以来，美国房地产市场开始降温，按揭不良贷款率开始令人担忧。近期汇丰银行美国按揭业务出现68亿美元高额坏账以及美国第二大按揭公司――新世纪金融公司濒临破产等事件，进一步印证了按揭信用风险上升的事实。而联邦调查局认为，作为近年增长最快的金融类犯罪，假按揭与房贷质量恶化有密切的关联。该局2005年和2006年《金融犯罪报告》披露，全美疑似假按揭的案例数量2003年为6936宗，2004年猛增到17127宗，2006年又翻倍达到了35617宗，2005年、2006年假按揭造成的损失均在10亿美元左右。此外，联邦房屋署(FHA)提供履约保险的按揭贷款断供率近几年持续上升，检查也发现假按揭数量在逐年成倍增长。 假按揭对住房金融体系有诸多危害。因此，美国政府相关部门和银行业对此都十分重视，采取了许多行之有效的治理措施。 金融机构加强风险防范。美国大型的金融机构通常有比较完善的按揭风险防范机制，包括培训员工、慎选合作伙伴和客户、进行风险评估和报告、做好审计和尽职调查等。近几年针对按揭业务日益规模化、自动化的特点，许多金融机构还与专门从事信贷风险控制的软件公司合作，使用高科技手段防范假按揭，如和税务、社会保障部门联网，能够在线核实借款人身份和收入状况，以及依靠专业化软件和数据库，自动识别贷款资料中的疑点等。联邦住房贷款抵押公司（Freddie Mac）等按揭行业巨头设有假按揭调查处理的专职部门，有明确的识别防范假按揭的指引，并发布内部黑名单，禁止有不良记录者参与其业务。此外，根据美国《银行保密法》，银行有对可能涉及洗钱、犯罪的可疑交易向财政部等相关部门报告的强制义务，银行的“可疑活动报告”已成为监控假按揭情况的重要工具，假按揭在这类报告中的占比也越来越高。 行业自律。美国主要按揭贷款机构、中介机构和保险公司都向一家研究公司――按揭资产研究所（Mortgage Asset Research Institute，简称MARI）的按揭数据库提交关于疑似假按揭的案例信息，MARI对此进行分析、统计，并定期向全国住房按揭协会提交报告，公布假按揭的总体情况、地区分布、主要手法等，便于业内机构从中吸取教训，加强防范。全国按揭银行协会2005年专门设立了网上假按揭防范资源中心，发布关于假按揭的最新报告、案例、法规和经验，供从业者参考。 政府主管部门加强检查监督。联邦房屋署通过25000家经批准的贷款机构，为美国1/3借款人信用不足的按揭贷款提供履约保险，因此更为关注潜在的信用风险和道德风险，并建立了一整套控制假按揭风险的制度。一是对贷款机构进行合规检查，发现可疑线索就移送住房与城市发展部的检查部门进行调查。二是对贷款机构和评估机构的业绩进行持续跟踪，对不良率高的机构进行调查、处罚直至取消其合作资格，并将各地区统计数据上网，使贷款机构能和同行的资产质量相互比较，及早发现问题。三是更新按揭保险审批的规程，强化对假按揭的识别要求，且对短期炒卖房产的按揭不再提供保险。同时，该暑认为加强对消费者的教育才能构筑最可靠的防线，因此每年拨出专项经费用于向购房者提供按揭咨询，增强其自我保护和防诈骗的意识。 银行监管机构加强风险提示和检查。货币监理署