购房合同解除对银行借款合同、抵押合同影响分析.docVIP

购房合同解除对银行借款合同、抵押合同影响分析基本案情 1999年7月30日,王永辉与王都实业有限公司(以下简称王都公司)签订《商品房购销合同》,王永辉购买王都公司开发的位于B市小庄区新村河边街1号五福世家C幢8楼1号房屋一套,总房款为793336元。合同签订后,王永辉向王都公司首付房款243335.60元,余款为银行按揭。1999年8月11日,王永辉与A银行B市城郊支行(以下简称城郊支行)签订《个人住房借款合同》和《个人住房借款抵押合同》,王永辉从城郊支行贷款550000元,期限10年,自1999年8月13日至2009年8月12日止。同日,城郊支行与王都公司签订了《个人住房借款保证合同》,王都公司对王永辉的借款合同承担保证责任。截至2005年10月20日,王永辉共偿还城郊支行贷款本息共计191270.62元。但由于王永辉未严格按《个人住房借款合同》的约定向城郊支行归还借款,只是部分还款,2003年4月14日,城郊支行向大庄区人民法院申请执行。2003年7月7日,该省高级人民法院将涉及王都公司“王府大厦”的执行案件指定B市中级人民法院执行。2005年11月26日,B市中级人民法院作出裁定中止该案执行。2007年8月29日,B市小庄区人民法院就王永辉诉王都公司商品房预售合同纠纷一案作出判决书,判决解除王永辉与王都公司1999年7月30日签订的《商品房购销合同》及变更证明,由王都公司返还王永辉已付房款243335.60元及其利息83506.37元,并赔偿王永辉装修损失263600元。 争议的焦点问题 借款合同和住房抵押合同是否应该解除 本案争议焦点在于借款合同和借款抵押合同是否应解除,解除合同是否影响城郊支行债权的行使。上诉人城郊支行就借款合同和抵押合同不能解除问题,提出了两个抗辩理由:其一,城郊支行与王永辉所签借款合同已于2003年终止。按照双方签订并经公证的《个人住房借款合同》约定,如果借款人未按时还款,借款合同权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条有关合同权利义务终止情形的规定,合同解除仅是使合同权利义务终止的一种情形,而不是唯一情形。本案借款合同终止,双方的权利义务也已经终止,债务通过司法途径解决。因此已经履行完毕的合同根本无法再解除,本案中的《个人住房借款合同》也无法解除。其二,解除合同将导致B市中级人民法院的裁定无法执行。因王永辉未按合同约定按期还款,城郊支行已向B市大庄区人民法院申请强制执行王永辉和王都公司,并由四川省高级人民法院指定B市中级人民法院执行。由于王永辉和王都公司无财产可供执行,B市中级人民法院裁定中止执行,待有条件执行时再恢复执行。判决解除合同,将导致执行依据丧失,且两级人民法院的法律文书产生不同的执行后果。按照裁定执行,城郊支行可对王永辉和王都公司的财产进行强制执行并享有优先受偿权,按照一审判决执行,城郊支行只享有向王都公司要求返还购房款的权利,两者是相互矛盾的,由于执行裁定作出在前,应尊重在前判决裁定的权威性。 原审法院则认为,王永辉与城郊支行签订的《个人住房借款合同》和《个人住房借款抵押合同》应予解除。其依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”本案中由于王都公司违约,导致王永辉与王都公司签订的《商品房买卖合同》被解除,从而造成王永辉与城郊支行签订的《个人住房借款合同》和《个人住房借款抵押合同》的合同目的无法实现,故该两份合同应当予以解除。王永辉要求解除与城郊支行签订的该两份合同的诉讼请求予以支持。二审法院在该问题上,与一审法院有相同的观点。 值得注意的是,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条仅解决了商品房买卖合同与担保贷款合同的关系,而没有直接规定商品房买卖合同的解除必然导致贷款抵押合同的解除。那么这里的法官直接判决抵押合同解除是否合理合法?笔者认为这一问题不宜简单判断。《担保法》第五条规定:“担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。担保合同另有约定的,按照约定。担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”从这里无法得出本案法院的判断。但是《物权法》第一百七十二条的规定则从一定层面支持了本案法官的裁判,该条规定:“设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。”这意味着除非法律另有规定,且当事人无法通过约定来改变因主合同无效而导致的担保物权合同的无效。不过这里的法律规定均侧重了