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项目营销策划推广报告 **花园 项目营销策划推广报告 ****地产投资顾问有限公司 2002.9－28 **地产投资顾问有限公司简介 **地产投资顾问有限公司，前身为楚芸工作室，于九十年代初组创于广州。作为中国市场经济条件下最早的专业策划机构，其业务涉及家电、日化产品、新闻媒体等广泛的领域；除产品策划外，还实施了众多的企业诊断、区域策划、公关策划等。 1992年以来，公司从房地产开局立项定位论证，直至项目的全程策划（含销售代理），先后在广州、西安、宁波、**、南京、常州、**、昆明、荆门等地，介入了大量的房地产项目。 公司以长期的实战经验积累，丰富和发展了房地产理论。目前，房地产产品营建概念设计、房地产产品营销竞争策略设计、房地产销售代理，已成为公司的主业。公司在广东天河宏城商业广场、新天地豪庭、二沙岛别墅群等名盘及宁波联合集团、西安高科集团、常州新城集团、南京河西地产、**佳和地产、新大地工程有限公司、浙江舜杰地产、浙江金都房产、上海瀚森实业等著名品牌留下了显著业绩。 公司总经理楚芸，为中国第二代集理论与实践于一身的著名策划家。近年，楚芸先生应邀赴北京、上海、广州、成都、南京等10多个城市作房地产专题演讲，搅动了各地的市场及其营销理念，受到了众多房地产开发商与中介公司的青睐。 根据公司战略调整，楚芸先生于2000年初进入**市场，先后参与**大小项目10余个，并于2001年11月应邀参加了楚天都市报举办的“**房地产价格专家研讨会”（与会中介机构仅两家），提出“附加值价格论”，会后湖北日报特约撰写专访“江城房价想说爱你也容易”，对**房价“盖棺定论”。2002年初，江城房市掀起“人文化”热潮，楚芸先生一篇“人文住宅引领地产开发新理念”在长江日报头条发表后，先后被“搜房网”“亿房网”“网易财经版”等12家网站转载，**房地产杂志专门约稿，同名转载了该文。 **地产策划或代理的楼盘（**）主要有：东龙世纪花园之紫金苑（销售代理）、东方华尔兹（总顾问）、南湖山庄（320亩，项目策划）、新大地家园（全程策划）、荆门阳光家园（策划顾问）、**花园（全程营销）、南湖新城（2200亩，全程营销）、山水云间（总顾问）。 **地产近年不断被全国许多著名房地产公司邀请咨询并开展实战操作的重要原因，就是我们所提出的减弱营销障碍的对策与做法，具有很强的创造性、可操作性及可实施性。这也是**地产区别于其它房地产策划公司的重要原因。 我们过去所创下的业绩，大都来自不大被看好的项目。从不大被看好的项目中获得成功，锻炼了我们分析问题解决问题的能力和切入竞争市场的能力，从而形成了公司运作项目的独特理念。 就本项目而言 “是什么、做什么、怎么做”，是我们切入市场竞争的思路。 首先，我们要深刻认识地块“是什么”？ 然后，再决定“做什么”，即去实现项目的既定目标， 再次，才轮到“怎么做”。这是涉及到整体的推广宣传战略、广告发布实施战略、社区开发节奏及开发方法等。 不断地认识问题、解决问题、减弱营销障碍，为委托方实现利润，这是我们的工作目标。 多年的实践经验，使我们体会到：投资建房子的过程，是一个不断地解决问题的过程。问题解决得好，项目开发才能发展得好。从买地、市场资讯调查、产品定位决策，到建筑设计规划、项目宣传推广，存在着一系列问题，问题有主次之分，主要的问题解决了，其它问题就好办了。解决一个问题，就会出现一个亮点，就等于减弱了一个营销障碍。 下面，根据我们对项目地块的初步考察及本公司的实战经验，制订项目运作大纲。 我们的重点放在“做什么”的基础上，策划设定做什么产品，营销障碍最小，既“叫好”又“叫座”，最能实现产品利润。 **花园项目营销策划推广报告 10 引言 10 一、市场背景分析 12 （一）**市宏观市场概况分析 12 （二）**市微观市场特点分析 15 （三）汉阳区市场概况 16 （四）区域开发热点 17 （五）区域消费特点与趋势 18 （六）区域购买抗性分析 19 （七）区域潜在市场机会分析 19 二、项目建筑规划与产品设计修正建议 20 （一）立面 21 （二）景观 21 （三）功能 25 （四）户型 25 三、项目定位 26 （一）功能定位：小知之家。 27 （二）户型面积定位 27 （三）车位定位 27 （四）建筑风格定位 28 （五）环境定位 28 （六）市场定位 29 （七）定位依据： 30 （八）形象定位 31 四、产品包装 31 （一）项目分析 31 （二）包装定位 33 （三）产品包装要点 33 （四）包装内容 33 五、营