买房公摊面积到底该多大？.docVIP

? ????25％ ????30层以上的住宅公摊面积通常都占购房面积的 ????25％ ????15％-17％ ????多数点式的楼盘公摊面积约占购房面积的 ????15％-17％ ????13％-15％ ????18层以下板式住宅公摊面积约占购房面积的 ????13％-15％ ????10％-13％ ????一般多层住宅公摊面积约占购房面积的 ????10％-13％ ????（以上是《通知》出台前计算公摊面积比例的数据） ????前日，北京市建委颁布《关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知》。本报以《北京新建楼盘取消楼栋外公摊》为题对此进行了独家报道，引起广大读者及业界广泛关注。 ????一石激起千层浪。有业内人士认为《通知》的出台是政府再一次刺激市场的政策，同时也有购房者担心，开发商会不会还是算计着“羊毛出在羊身上”，将原本抹去的公摊面积转移。那么在新政出台前，公摊面积怎样计算的？新政出台后，在公摊面积的计算上，购房者、开发商又将面临怎样的新问题？在新政正式执行后，位于楼体外部、原本业主拥有公共产权的车位又将归属何处…… ????今日，本报将继续为您解读此项房产新规。 ????文件实录 ????北京市建设委员会关于商品房开发项目房屋登记面积测量有关问题的通知 ????京建权（2008）545号 ????…… ????第二条规定 房地产开发企业使用未竣工的预测面积数据计算分摊系数、测算成套商品房面积的，应将有关情况如实书面告知每个购房人并自房屋面积实测工作开始至初始登记前在售楼处和已竣工楼栋内予以公示。公示内容包括：未竣工的分摊部位、使用未竣工分摊部位或楼栋的预测面积数据、全部房屋实测后面积差异的房价款结算办法、实测面积与登记面积有差异的应申请面积变更登记、公示起始日期等内容。房地产开发企业应将公示内容及张贴公示的现场照片分别交房屋测绘成果备案部门办理房屋面积测绘技术成果报告备案、房屋登记部门进行初始登记。 ????第三条规定 办理转移登记时，申请人应提供房地产开发企业与购房人签订确认公示内容的补充协议或购房人出具认可公示内容的书面文件。登记部门应在房屋登记簿记载或档案中注明登记面积为暂测面积，最终面积以实测面积为准；房屋所有权证附记中应注记登记面积与实测面积不符的，以实测面积为准并应申请变更登记。 ????…… ????第六条规定 自本通知下发之日起，新申请预售许可的开发项目，原则上不得再分摊建筑楼栋（相互连通的为一个建筑楼栋）外的公用部位。使用同一个分摊方案、分期办理预售许可的开发项目，本通知下发之前已取得预售许可证的，再申请预售许可时，可继续沿用原分摊方案。 ????…… ????深度分析 ????纠纷频现 公摊面积成焦点 ????一般来说，高层楼房的公摊面积要大于多层的公摊面积。高层公摊系数一般在0.18-0.26之间，而多层的公摊系数则在0.11-0.16之间。不过，每个楼盘，甚至一个楼盘各幢房子的情况都不一样，因此房屋的公摊面积要实地测量，要根据房屋的使用功能和相关配套情况来定，没有限定的范围。 住宅楼公摊面积计算方法为： 分摊面积=各单元的建筑面积×分摊系数（分摊系数=共有建筑面积总和/参加分摊的各单元的建筑面积总和）。其中，需要分摊的面积要由地方房产测绘部门实地测量。 ????“公摊面积成为业主与开发商纠纷的焦点，主要问题在于一直以来我国尚无法律对公摊面积加以约束，只有建设部的行政规章和地方政府的部门文件做出的原则性规定。现在政策主要是根据建设部的《房产测量规范》和一些省市出台的地方性测量原则意见。” 著名房地产纠纷律师孟宪生表示。 ????那么究竟商品房公摊面积应该多大，公摊面积的大小对购房者有什么影响呢？ ????孟宪生告诉记者，目前国家在公摊面积上没有明确规定必须控制在哪个区间范围内。而如果公摊面积过大，势必降低房屋的性价比；过小，则影响居住的舒适度。 ????根据北京市建委2003年颁布的相关规定，要求商品房在计算住宅公摊面积时，采取“谁用谁分摊”的原则，一般在计算公摊面积时，只计算栋内分摊面积，不计算栋外分摊面积。以住宅为例，其公摊部分主要包括电梯厅、电梯井、楼内走廊楼梯、水井、泵房等。而如公共停车场、绿地等全不计入住宅的公摊面积内，此外配建的学校、邮局、运动场属于代建项目也不算入购房者的公摊。如购买地下停车场，还要承担停车场内的公摊面积，购买商业用房需承担商业用房的公摊面积。 ????孟宪生指出，从2003年开始，北京市房屋销售一般全以套内面积为主，已经不再按照建筑面积计算了，他认为最合理的方式是购房者只按照套内面积支付房款，而栋外因为公用部分，全体业主享受所有权。 ????追求利润 开发商在公摊上“动手脚” ????著名