世联关于区域土地一级开发的经验分享1416167123.pdfVIP

致： 世联关于区域土地一级 开发的经验分享 本报告是严格保密的。本报告是严格保密的。 2005-10-23 面对区域一级开发，客户经常会问： l我们应该把这片区域建成什么样？建出来后，市场是否能 消化？ l面对一级开发，我们在其中能扮演什么样的角色？我们与 政府的关系是什么？ l我们是否能在一级开发中获利？怎样获利？和政府怎么分 成？ l在区域的开发中我们是独自开发还是和别人合作？如果合 作，合作方式怎样？ l如果招商合作的话，怎么招商？地块怎么包装？怎样找开 发商推介？ 。。。。。。 本报告是严格保密的。 2 根本原因在于我们没有把握此类区域一级 开发的基本规律 （盈利模式） 这些的问题出现的根本原因是，我们缺乏大规模一级 开发的操作经验。 而世联的研究发现，这种大规模区域一级开发本 是 有一些规律可循的，它与开发商比较熟悉的二级开发 是有比较大的差异的。 本报告是严格保密的。 3 一 开发商在区域一级开发中的机 会与盈利模式 ——基于战略层面的研究 本报告是严格保密的。 4 从价值链的分析出发，开发商参与区域开 发项目建设，通常承担四种角色 商业角色 土地开发 项目开发 管理运营 土地规划/土地融资/土 项目规划/项目设计/ 销售营销/运营管 地一级开发/开发招商 项目建造/销售营销 理 u土地运营商 参与土地规划、一级开 发和运营 在所购土地上规划并 u房地产开发商 建造房地产项目，租 售给驻商 u房地产代理商/中介机 宣传，吸引 宣传、营销，吸 构 驻商 引驻商和消费者 u运营管理/物业管理 日常运营、维修 和其他管理 本报告是严格保密的。 5 开发商在参与区域开发的每个阶段价值链 中有不同的权力和利益点 u区域开发是一个价值 创造的过程。 影响区域规划 土地转让权 物业管理 u开发主体通过在价值 掌握土地开发经 招商引资 和持久经营 链的不同阶段所拥有的 权 营权 权力和能力，来创造价 能