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浅议审判商品房买卖合同纠纷司法对策中图分类号：D923.6 文献标识码：B 文章编号：1009-9166(2009)026(C)-0028-01 近年来，随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅猛发展，使得房地产业在我国实现社会化进程中的地位越来越被社会所认同，同时，也呈现出商品房买卖纠纷日益凸现的现状。由于房地产市场的大肆走红，开发并出售商品房成为房地产商的重要投资形式。在商品房交易过程中，由于主观或者客观原因引起的房产交易合同纠纷的司法案件逐年增加。如何运用法律的程序处理好买方以及卖方的利益矛盾纠纷，是我们司法系统应该积极思考的问题。下面，就我院近两年以来受理的商品房交易纠纷案例为出发点，谈谈审判商品房买卖合同纠纷的可行性司法对策，以与同行共勉。 一、我院及全国受理房产纠纷案件情况。贵州省天柱县人民法院2007年至2009年9月受理商品房买卖合同纠纷案件的基本情况是：2007年1月至2009年9月，共受理商品房买卖合同纠纷案件45件，2007年受N6件，2008年受理14件，2009年1－9月受理26件。在这45起案件中，房地产开发商作为被告的36起，占80％，买受人作为被告的仅9起，占20％。受理的45起案件，已审结44件，其中撤诉4件、调解3件，调解和经调解撤诉率为15.9％；判决37件，判决率为84％，判决后上诉的12件，上诉率32.4％。全国法院2002年受理的8万多件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷占25％，而在2009年第一季度受理的6898件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷就占近50％。同时，现实社会和审判实践中出现的商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等新问题也亟待解决。而现行的法律、法规的不够完善，使人民法院在审理商品房纠纷案件中遇到了许多法律适用的难题。我院所审结的商品房买卖合同纠纷案件呈“两高一低”的特点，即判决率高、上诉率高，调解低率。造成这种现象的原因主要是商品房买卖合同涉及购房户的切身利益，买受人一般倾其所有买房，房地产商在违约的情况下若对所有同种情况的买受人以同一高标准赔偿，导致利润损失很大，双方利益尖锐对立，双方意见分歧较大，则矛盾的尖锐性凸显，调解结案难度增大，审理结果多为判决结案。而且近三年来，我院商品房买卖合同纠纷案件成倍递增，并呈现出了许多新特征，对法院审理这些案件提出了更高的要求。所以，这就希望国家在法律与制度上来不断规范和完善商品房市场行为。 二、引起商品房买卖合同纠纷的类型和原因。通过审理多起商品房买卖合同纠纷案件，以及参照全省乃至全国商品房买卖合同纠纷案件统计情况，经过仔细分析和认真总结，笔者得出：(一)房产商作为被告引起的纠纷原因有：1、不能如期交房。很多房地产商不能如期交房主要是由于开发商时间规划不合理，同时，开发商总是以各种借口来搪塞不按期交房。当然，也有不可抗拒力等客观因素导致不能按期交房，虽然这些纠纷处理方法在合同上有严格规定，但是仍然要通过法律程序来解决。2、房屋面积出现误差。由于没有达到合同规定的面积，出现误差，买受人有权利通过司法的程序维护自己的合法权利。3、房屋质量不合格。有些开发商在利益的驱使下，不重视质量关，容易导致严重的安全事故，给人民生命安全带来潜在(有些已经发生)的威胁。4、设备、装修不符合合同约定。这种现象非常的普遍。房开商没有达到买受人的要求和合同的规定，是引起纠纷的根本原因。5、未按期办理产权过户手续等现象，也成为了商品房买卖合同纠纷重要内容。 (二)买受人作为被告引起纠纷的原因：不按约定及时交纳购房款。由于种种原因，买受人没有按时交纳购房款，房开商只有按购房合同中约定的有关规定，对买受人提起赔偿诉讼。从相关统计来看，这种现象发生率比较底。即使有，也多半呈现了“为了对抗房产商各种违约行为而采取的对抗行为”特征，为了争取既得利益免受损失而为之。这种现象，也应该值得我们法院高度重视。 三、审判商品房买卖合同纠纷的司法对策。针对商品房交易合同产生的纠纷，最高法院于1995年12月27日制定了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》(以下简称“《解答》”)，使房地产纠纷得有法可依；但商品房交易市场仍然欠规范；2007年10月1日起施行了《中华人民共和国物权法》，也没有对商品房买卖作出全面细致的规范，而现今购房者赖以援用的法律规定都是以事后处理为主，事前预防的极少。那么，法院在商品房纠纷案处理的具体实践中，该采取怎样的司法对策呢?通过近年来的审判经验和积极探索，笔者认为：(一)对于以上因不能如期交房、未按期办理产权过户手续、房屋质量不合格、设备和装修不符合合同约定、房屋面积出现误差等现象引发的纠纷，可采用买房时订立的合同条款来进行处理。即：不能如期交房或未按期办理产权过户手续，如果不是合同约定