浅谈企业显化土地价值条件及途径.docVIP

浅谈企业显化土地价值条件及途径【摘要】土地资源不可能自动地转变为土地资产，为企业带来利润和现金流。本文分析了企业显化土地资产价值的条件，并探讨了显化土地资产价值的途径，为企业盘活土地资产提供了相关参考措施。 【关键词】土地 价值 显化 一、资产与土地资产的相关概念 （一）资产 资产要素是所有会计要素中最重要的。资产是企业可控制的一种资源，没有资产企业就无法实行持续经营，其他要素也不能生产，负债被看成是企业的“负资产”，所有者权益是“净资产”。资产的本质属性应该是指资产具备直接或间接地为企业未来的现金净流入做出贡献的能力。 随着现实经济环境的变化，资产要素的格局和形态正在悄然变化。在格局上，有些企业的无形资产已经开始逐步取代有形资产的地位成为企业最重要的财富，资产开始从以前的有形转变为无形，土地资源、人力资源、管理资源、信息资源等正在许多企业的实践中显示其特殊的地位，由经营的附属变为成功获利的关键。 （二）土地资产 土地资产与土地管理制度是密切相关的。在计划经济时期，土地如同其他生产要素一样，其配置和使用直接通过行政划拨。土地价值也不作评估，更不允许土地以任何形式进行交易。因此，土地仅仅是作为生产经营场所参与生产经营过程。从权利角度，企业对划拨用地只有使用权，无处置权，土地不是企业的法人财产，不直接影响企业的经营活动。土地只是以资源形态存在，长期不能得到应有的利用和重视。 改革开放、市场经济的主导地位的逐步确立，促使土地管理制度发生了很大的改变，建立了土地有偿使用制度和经营性土地招拍挂制度，土地经济属性得到重视。企业可以通过对土地资产的直接经营获得利润和现金净流量，在一些特定的场合土地使用权作已成为 “第一生产力”逐步取代有形资产的地位，成为企业最重要的财富。 二、显化企业土地资产的条件 土地资源不可能自动地转变为土地资产，为企业带来利润和现金流，也不是所有的企业土地资源都可以转变为土地资产，这其中不仅涉及土地管理政策、城市发展规划，而且涉及企业发展战略、经营规划和企业的支付能力。土地从资源到资产的转变是有条件、有代价的。 一般而言，企业显化土地资产的必要条件是：企业具有完整的土地使用权。即土地是企业的法人财产，企业对土地依法享有法人财产的占有、使用、处分和相应的收益权利。对于一般企业，需要将现在无偿、无限期使用以行政划拨方式取得的土地，通过向政府支付土地出让金(地价款)，转变为有偿、有限期使用以出让方式取得的土地。 （一）土地使用权确认的依据 根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》：国有企业使用的划拨土地使用权，应当依法逐步实行有偿使用制度。根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采用国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)和保留划拨用地方式予以处置。逐步实行土地的有偿使用制度是土地使用管理制度的方向。在以上若干方式中，从企业法人财产所具备“可控制”的角度考虑，土地取得方式应当是出让方式取得的土地使用权。 根据《土地管理法》的规定，企业取得土地使用权的方式还可以有外购取得及投资者投资取得。 （二）取得土地使用权的途径 1.现状项目补办协议出让手续 指企业使用的现状划拨土地，在满足现状协议出让条件时，通过完善土地产权关系，办理土地协议出让手续，签订《国有建设用地土地使用权出让合同》，向政府支付土地出让金，取得土地有偿使用权。过程中发生的主要费用包括：土地评估费、代理服务费、协议出让的地价款及交易契税等。 2.通过土地一级市场购买土地使用权 指在土地一级市场通过公开交易、支付土地补偿费、政府土地收益获得土地使用权。发生的费用通常包含：征地费、拆迁补偿费、土地开发费以及发生的利息、利润；政府土地收益、交易契税等。 3.通过二级市场购买土地使用权 指通过房地产买卖、赠与或者其他合法方式取得房屋、土地使用权；为了防止“倒卖”土地，单独的“空地”的土地使用权是不允许交易的。在二级市场上一般转让的是在建工程或现状房地产项目。转让方式发生的费用包括：评估费、购买价款和交易契税等。 4.通过购买股权取得土地使用权 指通过购买企业的股权，成为企业的实际控制者，达到掌握土地使用权的目的。其发生的费用主要是购买股权发生的费用。这其中，原企业土地使用权完善的程度，使用权的类型(划拨、出让)对股权价格影响甚大。 以上四种方式是取得土地使用权最基本的方式。前两种是直接取得，后两种是间接取得。 （三）不同土地使用权取得方式的效益分析 在上述土地使用权取得方式中，不同的取得方式，发生的费用差别很大，为企业带来的效益差距也是巨大的。这种效益差距主要是来源于两个方面，一是利用