商圈调查及立地评估.pdfVIP

商圈調查與立地評估商圈調查與立地評估 商圈調查與立地評估商圈調查與立地評估 店鋪開發的成功與否 ，其中的商圈調查與立地評估，佔有舉足輕重的地位。 透過商圈調查 ，可以預估便利商店座落地點可能交易範圍的住戶數、流動人口 量、消費水準 、營業額；透過立地評估，就店鋪立地的便利性、人的動線與流量、 車的動線與流量 、接近性、視覺效果等，判斷該點是否適合開店，才不致因為盲 從而貿然開店 ，最後落得損失不貲。 壹、 何謂商圈及其重要性 經營一家成功的便利商店 ，其所需要的條件很多，不過，商圈好壞的影響 力，可說獨占鰲頭，因為地點好壞直接影響便利商店營運的成功高達60% 。因此 如何選擇一個好的商圈 ，對便利商店日後的經營發展，有很大的影響。 曾經有人對台灣的便利商店做過調查顯示 ，除了商品結構、價位的訂定及 管理 ，會影響商店經營的成敗外，更發現竟然有60%的便利商店經營失敗的理 由，在於店址不佳 。然而國人在店址的選擇上，大都是急就章，或是緣於自己的 房子空著也可惜的心態下所促成 ，故失敗或不賺錢的店比例偏高。 商圈 ，意指在便利商店座落的地點所能夠交易的範圍、規模。例如徒步區 的店可能是方圓 100 公尺，鄉鎮地區則可能是方圓1,000 公尺購物不方便( 、缺乏 競爭等因素 ) ，視實際狀況而定。故商圈的選擇必須謹慎，且要調查清楚，方能 開創自我的生存空間 。 一般而言 ，涵蓋面越大，表示商圈愈大，但實際上，在設店的周圍一定有 競爭店 ，業績將會被瓜分，所以對商圈的評估，並非一成不變，事實上是充滿了 變數 ，評估時必須面面俱到。 貳、 商圈的類別與特性之分析 一、 商圈的類別 商圈的變化 ，時時牽動著業績的起起落落，因此在開店時，商圈的設定非 常重要 。商圈的設定大致上可分為兩種型態： 1. 徒步為主的商圈徒步為主的商圈 徒步為主的商圈徒步為主的商圈 徒步為主的商圈 ，以店為中心，半徑約300 公尺來設定，以走得到且 快速方便為主 ，例如商業區、住宅區等皆是。 2.車輛動線為主體之商圈車輛動線為主體之商圈 車輛動線為主體之商圈車輛動線為主體之商圈 此種商圈大多設置於郊外或下班路線上，有方便的停車空間及良好的 1 視覺效果 ，可滿足流動車輛所需的商品，例如交流道附近及郊外主動線上。 如以區域的大小加以分類 ，則有下列幾種型態： 1. 鄰近中心區鄰近中心區 鄰近中心區鄰近中心區 其商圈的設定大約在半徑200～500 公尺左右，亦即俗稱的徒步商圈， 此類型商圈分佈在每個地區人口較密集的地方或商業集中地。 2. 地區中心型地區中心型 地區中心型地區中心型 其商圈的設定大約在半徑1 公里左右，一般稱之為生活商圈，例如新 店、淡水等地區 。 3. 大地區中心型大地區中心型 大地區中心型大地區中心型 此為地區中心更廣的商圈 ，例如三重、中永和等。 4.副都心型副都心型 副都心型副都心型 通常指公車路線集結的地方 ，可以轉換車，而形成交通集會地，例如 士林、公館等。 5.都心都心型型 都心都心型型 商圈可涵蓋的範圍 ，可能是整個都市的四周，其交通流量或人潮流量 的層面 ，可能來自四面八方，例如：以前的西門町及現在的東區等。 二、 商圈的特性 商圈的特性若依通常的習慣 ，常將立地環境分成下列幾種： 1. 住宅區住宅區 住宅區住宅區 住宅區內的戶數基本上須達 1,000戶左右 ，如以1戶 4 人來計算，則 人數將高達4,000 人左右。 2. 文教區文教區 文教區文教區 文教區乃附近有大、