2第二章 房地产与房的地产价格.ppt

第二章房地产与房地产价格;一、概念;;2、建筑物;;4、各种物权;;;（二）实物、权益、区位;;;; 欧阳先生为投资需要，欲以其拥有的房地产作抵押向银行申请贷款，他设想选择其所拥有的三套房屋中一套价值最大的作为抵押物，但他不知道这三套房屋哪套作为抵押物的价值会最大。于是，他去向专业投资顾问司徒女士咨询，并要求获得迅速答覆。在司徒女士的要求下，欧阳先生简单介绍了三套房屋的基本状况如下：;三宗房地产：;（三）存在形态;（四）估价对象具体形态;二、对土地与建筑物的认识;对于城市建设用地，土地使用管制即为城市规划限制条件，主要包括 土地用途 建筑高度 容积率 建筑密度 建筑后退红线距离 建筑间距 绿地率 交通出入口方位 停车泊位 建筑体量、体型、色彩 地面标高 其他要求，如必须符合环境保护、文物保护、消防安全、卫生防疫等规定;1、坐落 2、面积 3、高度和层数 4、结构 5、设备 6、装修 7、公共配套设施完备程度 8、平面布置 9、外观 10、建成年月 11、维修、保养情况及完损程度 12、利用现状 13、产权状况 ;§2-2 房地产特性;二、房地产市场特性 ;三、土地价格特征 ;四、房地产价格特性 ;§2-3 房地产价格 ;三、房地产价格的分类 ;4、成交价格 市场价格 理论价格 评估价格;?6、基准地价  标定地价  房屋重置价;（1）基准地价：是以一个城市为对象，在该城市一定区域范围内，根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估出的各地价区段在某一时点的平均水平价格。 （2）标定地价：是指一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。 （3）房屋重置价格：是某一基准日期，不同建筑结构、用途或等级下的特定状况的房屋，建造它所需的一切合理、必要的费用、税金加上应得的利润。;7、土地价格  建筑物价格 房地价格;容积率：是指一定地块内总建筑面积与建筑用地面积的比值，是反映和衡量地块开发强度的一项重要指标。 容积率＝总建筑面积/建筑用地面积 建筑密度：又称建筑覆盖率，通常是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率。 建筑密度＝建筑基底总面积/土地总面积×100％ 在一定地块内，如果各层建筑面积相同，那么， 总建筑面积＝土地总面积×建筑密度×建筑层数 则有：容积率＝建筑密度×建筑层数; 有A、B两块土地，A土地的单价是600元/平方米，B土地的单价是500元/平方米，A地的容积率是6，B地的容积率是4，其他条件均相同，那么，明智的买主应购买哪一块地？;解：根据楼面地价＝土地单价/容积率，得， A：600÷6＝100（元/平方米） B: 500÷4＝125（元/平方米） 则，明智的买主应购买A地。; 9、所有权、使用权、其他权益 10、买卖、租赁、抵押、典价、保险、课税、征用 11、现房、期房 12、起价、标价、成交价、市场价 13、保留价、起拍价、应价、成交价 14、拍卖价格、招标、协议 15、实际价格 名义价格;16、补地价;§2-4 影响房地产价格因素;（一）自身因素;（二）环境因素 ;（三）人口 因素;（四）经济因素 ;（五）社会因素 ;（六）行政因素 ;（七）心理因素;（八）国际因素 ;（九）供求因素;二、对影响因素的基本认识 ;房地产的??场价格或价值是房地产特定权利、特定日期在下列条件下可能产生的最可能价格： ;评估价格与成交价格;判断价格水平;期房价格=现房价格-; 某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：;3、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清 ;5、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元，一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付 ;复习思考题;复习思考题; 5、某套住房合同总价为100万元，其在实际交易中合同所约定的付款方式可能有下列几种情况：;