房地产经纪人训练,返目地产销售.ppt

房地产销售的相关问题讲师：闵新闻;第一节 业务类表格的填写;来人登记表：指在业务员用来详实地记录每天接待来访客户的背景资料情况及意向情况，另外还包括客户认知本案的媒体方式等等。（具体内容及填写要点见附表1） 来电登记表：指业务员用来登记来电客户的背景资料情况及客户询问要点的记录，另外还包括客户认知本案的媒体方式等等。（具体内容及填写要点见附表2） A、B级卡：指业务员用来区分并登录客户资料的两种“卡片”。有望客户及已购客户填A级卡，意愿平平及无望者填B级卡。（具体内容及填写要点见附表3、4）;楼盘调查表：指业务员对当地市场的楼盘进行市场调研所要填写的表格，此表为基础市调表，主要是针对与本案没有竞争关系的楼盘或是本区域以外的大范围楼盘。 （具体内容及填写要点见附表5） 竞品个案调查表：指业务员针对本项目周边??竞争楼盘进行的市场调研所要填写的表格，由于是竞争楼盘所以表格里所要填写的内容要求比较具体和详细。 （具体的内容及填写要点见附表6）; 第二节商品房交易的相关政策法规（内容根据当地政策整理）;第三节 购房流程及相关费用计算方法;（备注：以上诚意金、定金的金额可根据项目实际情况灵活操作）;二、相关费用计算方法;第四节 售后服务流程及工作内容;签 约 流 程;附：1）保险费=贷款金额*贷款年限*贷款利率 2）契税、维修基金是根据项目当地政府收费的标准来执行，地域不一样收取的标准也不一样。;签定预售合同;购 房 必 备 资 料;二、客户购房费用一览表;3．贷款代办费： 一次性代办费： 4．契 税： 5．印 花 税： 6．产 证 费： 7．地 籍 费： 8．维修基金： 9．物业管理费：元/平方米/月;第五节 合同条款及常见疑难问题的司法解释 ;房子“缩水”3％合同难以解除 ; 除此外，司法解释还规定，房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3％，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3％部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。 ;到期不给房产证可申请赔偿 ;房产商违约欺诈将代价沉重;司法解释第9条规定，房地产开发企业订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 ;商品房质量严重购房合同可解除;房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。 　　因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院也应该支持。 ;“交钥匙”就算房屋的交付使用;商品房买卖合同将不被轻易确认无效;集资房、房改房、经济适用房不适用《解释》;销售广告可以成为商品房买卖合同内容