地质大学土管-土地经济学个人复习总结(郭).ppt

土地市场：;土地市场功能： 1：优化土地资源配置。土地的配置主要以行政划拨和市场调节两种方式，单一的划拨方式使得土地的配置效率低下，不能完全发挥土地的效益。 2：调整产业结构。市场是无形的手，通过地租地价，这一经济学杠杆科学合理的调节土地在不同产业中的配置，促进生产力的布局优化。 3：完善市场体系，实现生产要素的有机结合。完整的市场是消费品市场，生产资料市场，金融市场和土地市场的结合。同时土地，资金，劳动力生产三要素的结合正是通过这些市场进行的。 土地市场运行的条件： 1：明晰的土地产权是前提 ——土地交易的实质即为土地的相关权益 2：完善的法律法规是保障——政府干预的手段 3：良好的市场经济的外部环境 4：优质的中介服务——润滑剂 5：发达的土地金融——土地开发周期长，资金大，回收期长，个人资本难以承担;中国土地市场体系 中国土地市场特点： 1：政府主导型。出让价格有政府制定，并非由供求决定，同时还有划拨配置土地。 2：以城市土地市场为主，农村土地市场没有完全开放。 3：垄断竞争性市场，政府垄断了土地的供给，政府提供土地，一级市场被垄断，二级市场竞争激烈。 中国土地市场体系组成： 一级市场：土地出让市场 二级市场：土地转让市场 城市土地市场：土地使用权出让转让，土地租赁权，土地抵押权市场 农村土地市场：农村集体建设用地——不能进入市场流转。 农村集体农用地——土地承包经营权而言（家庭承包经营权和通过招拍挂获得土地承包经营权两种方式，前者土地承包经营权可以转包，转让，出租和互换；后者土地承包经营权可以入股，转让，出租，抵押）;土地供给与土地需求：;土地供求平衡： 对于一般商品而言，供求平衡即为当商品的供给量等于需求量时的状态，该状态下对应的商品的价格即为均衡价格，均衡价格是一个暂时的，变化的的价格，并非绝对不变。 对于土地这种特殊的商品而言，由于土地位置的固定性，数量的稀缺性或者说是自然供给没有弹性而经济供给弹性不大，此外买卖双方不能直接决定土地的位置和用途，同时土地的市场价格很容易受到当时外部环境比如经济发展状况，金融环境，经济衰退，政治局势稳定与否等情况的影响。 对此我国政府对土地供求的调节措施主要有： 1：建立土地使用权有偿使用制度， 2：土地储备制度， 3：土地用途管制制度， 4：扩大土地招拍挂范围， 5：政府垄断一级市场的土地供应。 人地矛盾： 人地矛盾的主要原因在于人口的急剧增长，人口的增长是影响土地需求的主要原因。 解决让人地矛盾的主要措施有： 1：严格控制人口增长 2：严格依法保护土地，尤其是耕地 3：节约，合理利用和保护每一寸土地，完善土地相关的法律法规和政策制度;地价理论及其应用：;土地价格特点： 1：土地价格实质是一种收益价格，土地在交易过程中交易的是土地的收益权利 2：土地价格在长期看来将会呈上升的趋势，人口增多。 3：土地价格由土地需求和土地供给决定，土地供给占主要作用 4：土地价格由很大的地域差异性，没有统一的市场价格。 5：土地价格不是劳动成本的货币表现形式，土地价格不以成本定价 土地价格的影响因素： 1：一般因素：经济发展状况，财税制度，土地产权状况，城镇化速度 2：区域因素：规划限制，区位地段，环境质量，基础设施状况 3：个别因素：宗地的形状，大小，位置，面积，宗地的产权，土地质量，土壤肥力，土地开发程度，土地用途等;土地价格评估： （土地估价原则）——合法原则 ——最有效利用原则 ——预期收益原则 ——市场替代原则 ——供需原则，补偿原则 土地估价方法： 1：市场比较法 2：收益还原法 3：剩余法 4：成本逼近法 5：基准地价修正法 其中剩余法（假设开发法）使用的范围为如下几种情况： 1：待开发土地 2：待拆迁改造再开发的房地产土地估价 3：新旧房