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案例12 无法回避的房地产周期 一、无法左右的趋势 一个国家的住宅房地产需求总量是由人口数量、年龄结构及家庭的裂变速度决定的，商业房地产的需求则由产业结构变迁过程中第一、二产业的就业人数向第三产业即服务业的转移速度决定的。考虑到一个国家在城市化和工业化的初始阶段，往往存在大量的农村人口向城市的转移，人口的城乡分布结构也会对房地产需求产生明显的影响。 图1 日本人口结构的变化数据来源：联合国人口署 图2 中国妇女的总和生育率 数据来源：国家统计局 图3 中国的“人口金字塔” 数据来源：国家统计局 图4 部分OECD国家繁荣和衰退周期的平均跨度（季） 数据来源：OECD数据库 从美国的经验来看，七十年代以 图5 1947—2007年美国正常经济周期中各构成的贡献率（名义增长率为3.3%） 数据来源：BEA 图6 1947—2007年美国衰退周期中各构成的贡献率（名义增长率为-1.8%） 数据来源：BEA 图7 美国10次衰退周期形成前一年，各分项对衰退形成的贡献 数据来源：BEA 节选自巴曙松《房地产大周期的金融视角》，厦门大学出版社2012年3月