盐城实施江苏城规划管理技术规定细则试行1总则11为.DOC

盐城市实施《江苏省城市规划管理 技术规定》细则(试行) 1、总则 2.2.3.2公共服务设施的配套水平，应符合《城市居住区规划设计规范》(2002版)(GB50180-93)的规定。在实施过程中应根据规划布局和规划用地四周的设施条件，对配建项目进行合理的归并、调整，但不应少于与其居住人口规模相对应的千人总指标；对应配建的公共服务设施如由于周边已规划建成，且能够满足该项目配套要求的，则该项目可不配建(如综合性幼儿园、综合性菜场等)。 2.2.3.3居住用地的公共活动空间(含公共绿地、硬质铺装)，应根据居住用地不同的规划布局形式设置相应的居民休闲娱乐、文化健身、人员集散的公共活动空间，每个组团不少于一个公共活动空间，并在总平面图中明确标注公共活动空间的面积。其用地总面积组团级：按不得少于人均0.3平方米核算；小区级：按不得少于人均0.5平方米核算。 2.2.3.4为居住用地配套的商业规模不应大于住宅总建筑面积的5%。住宅底层原则上不得设置商业用房，按规范配套的商业用房宜内置独立布局。距各级商业中心较远的小区，不宜小于总建筑面积的3%。 2.2.3.5社区公共管理与服务配套用房按《关于加强市区社区用房规划建设管理的实施意见》执行。 2.3 建筑基地控制指标 2.3.1新出让居住小区建筑基地面积不宜小于50000平方米。城市旧区范围内建筑基地面积6500平方米以下的用地不宜单独出让，应安排公共绿地或者配套公共设施用地2.3.3 各类建筑密度、容积率指标 建筑密度(%) 容积率 新区 旧区 新区 旧区 Ⅲ类气候区 Ⅲ类气候区 Ⅲ类气候区 Ⅲ类气候区 住宅建筑 低层 35 40 1.1 1.2 多层 28 30 1.7 1.8 小高层 25 28 2.2 2.4 高层 20 20 3.5 3.5 公共建筑 办公建筑类 多层 45 50 2.5 3.0 高层 35 40 5.0 6.0 商业建筑类 多层 55 60 3.5 4.0 高层 50 55 5.5 6.5 工业建筑类 低层 55 60 0.7-1.2 1.0-1.5 多层 45 50 1.0-2.0 1.2-2.5 注： 1．幼托、中小学校等的容积率不得超过上表中相应住宅建筑的指标。 4．表中指标不包括地下层建筑面积。7%。严禁在工业项目用地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。 2.3.4 建筑基地原有的容积率已超过规定值的，不得在该基地范围内进行扩建、加层。 2.3.5 建筑物之间因公共交通需要，架设跨越城市道路的人行通道且符合下列规定的，其建筑面积可不计人建筑容积率控制指标范围： (1)通道内不设置商业设施，通道全天候对公众无偿开放； (2)通道下的净空高度不小于5.0米，但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路通道下的净空高度可不小于 4.5米。 2.4 容积率计算和管理 2.4.1容积率计算按《盐城市市区容积率规划管理办法》执行。对容积率计算规则，相关技术规范和规定未作明确规定的，可在规划条件中予以明确。 2.4.2住宅建筑的层高不宜超过3米，使用集中空调、新风或地暖系统的不宜超过3.3米。公共建筑等其他类型建筑的层高，应与其功能相适应。 2.4.3 在鼓励利用地下空间的同时，不应随便改变原有自然地形地貌。除控制性详细规划有明确规定外，不得在项目建设中通过覆土方式抬高地平面来计算地下空间开发利用面积。建设项目利用地形高差或者改变地平面高度的形式，形成下沉空间建设地面建筑的，应参照地上建筑计算建筑面积和容积率。 2.4.4城市各类建筑的建筑密度、容积率3.2.3.3不同方位日照间距折减系数换算。 表3.2.3.3 不同方位日照间距折减换算表 0o~≤15o 15o~≤60o 60o 折减值 1.0L1 0.9L1 0.95L1 注：1.表中方位为正南向(0o)偏东、偏西的方位角。 2本表仅适用于无其他日照遮挡的条式住宅建筑。 建筑类别 遮挡建筑 高层 小高层 多层 低层 平 行 布 置 垂 直 布 置 平 行 布 置 垂 直 布 置 平 行 布 置 垂 直 布 置 平 行 布 置 垂 直 布 置 被 遮 挡 建 筑 高　层 40 30 30 20 20 15 18 15 小高层 40 25 20 18 15 12 12 12 多　层 40 25 20 12 12 10 12 6 低　层 40 25 20 12 12 10 6 6 表3.2.8.2 住宅建筑之间山墙最小间距(米) 建筑 类别 间距 高层 小高层 多层 低层 两侧 单侧 或无 两侧 单侧 或无 两侧 单侧 或无 两侧 单侧 或无 高层 15