项目公司规划副总问题解决手册20130605(1).docxVIP

项目公司规划副总问题解决手册项目管理中心设计部2013年6月4日一、制度类1、万达物业类型多样，不同的问题找集团哪个部门解决？1）集团制度规定的管控界面万达商业规划研究院：持有物业中的商业（全专业各阶段），持有酒店（土建各阶段）；但是销售SOHO、销售写字楼、底商、销售酒店与其他设计管控部门有交叉界面。万达文化旅游规划研究院：文化旅游类的主题乐园、度假区、旅游区、会议、娱乐、运动、市政等功能区域和特定设备、实施、场地等的整体设计和专项设计；酒店研究院：持有酒店（内装、机电专业各阶段）；项目管理中心设计部：销售物业及回迁配套物业（全专业各阶段），但是销售SOHO、销售写字楼、底商、销售酒店与其他设计管控部门有交叉界面。2)交叉管控界面的规定2012年7月，集团OA发布了《交叉界面设计管控说明》的文件。可查看集团OA系统。3)具体管控界面的规定具体项目的管控界面在也可起草文件通过OA审批来进行约定。4）最直接便捷的办法询问中心设计部项目负责人或者规划院项目负责人落实。2、万达的产品有很强的特点，如何了解各类产品的内部规定？1）集团的管理制度常用的管理制度主要是：《安全管理技术标准汇编》《万达集团节能工作规划纲要》《持有物业及销售库存管控办法》2）商业地产股份公司的管理制度常用的管理制度主要是：《大连万达商业地产股份有限公司管理制度汇编》（2012版）是一切工作的指导原则。《万达规划设计强制性条文》（2012版-I）《关于万达广场购物中心LED屏设置的通知》《售楼处设计安全技术标准》-2011修订版《售楼处设计安全技术标准-2012版补充规定》《2013版建造标准》《景观室外步行街建造标准（商铺）》《室外步行街业务指导手册（商铺）》《销售物业施工图第三方审查要点》《万达立面指导手册---新古典风格》《住宅地下室车库层高及柱网设计要求》《项目地下四大块管理办法》《万达景观覆土荷载标准》《销售物业定额设计模块》3、集团对于面积指标怎么管控？1）严格按照要求填报“面积管控系统”；2）七项变动必须报集团副总裁以上审批：总图发生改变；销售额减少；突破“万达强制性条文”规定大商业平面的功能、业态发生改变；面积指标变动300（含）平方米以上；成本变动100（含）万元以上；租金变动50（含）万元以上。其中：a、b、c项必须先报分管规划副总裁审批后报总裁签批；d项必须在请示董事长后由分管规划副总裁审批；e、f、g根据额度不同分三类报批：分管规划副总裁审批：面积指标变动300（含）平方米～1000平方米；成本变动100（含）万元～200万元；租金变动50（含）万元～100万元。总裁审批：面积指标变动1000（含）平方米～3000平方米；成本变动200（含）万元～1000万元；租金变动100（含）万元～200万元报。董事长审批：面积指标变动3000（含）平方米以上；成本变动1000（含）万元以上；租金变动200（含）万元。二、开发管理类1、规划副总负责办理哪些证？1《国有土地使用证》2《建设用地规划许可证》3《建设工程规划许可证》4《建设工程施工许可证》（可由工程副总或总经理办理）5设计文件专项审查的“意见书”、“合格证”、“报告”、“论证意见或报告”等，如《建设工程消防设计审核意见书》等。6《立项》、《环评》、《开发企业资质》、《工商营业执照》、《商品房预售》、《建设工程竣工验收报告》、《竣工备案证》等，根据项目公司整体安排，规划副总确定参与程度。2、如何处理消防、人防的难题？1消防：万达项目的消防问题有很大共性，应充分借鉴其他项目的解决方式。大商业性能化设计单位应及早委托，性能化单位的选择要结合地方消防支队、总队意见确定，选择有影响力的单位就奠定了成功的基础。在一版图设计开始阶段规划副总要主动参与；与消防部门沟通确实无法解决的问题要一定说服规划院调整。在不影响取证的前提下，消防性能化论证开的越晚（因为招商条件确定的多）越准确，工作做得越细遗留的问题就越少。住宅的消防建审，通常都是备案制，但也要注意消防验收时常出现的问题，如：消防车道不满足要求、消防施救面不满足要求、消防水压力不够等。这些问题都要在设计阶段解决，不留隐患。参与消防施工单位的选择，并要有一定的话语权。消防施工单位是协助甚至主导消防最棘手问题的最有力的经办人。2）人防：人防的关键部门是当地人防办（隶属于中央军委）。了解当地其它项目人防建设情况，摸清人防办的底线在哪，比较底线和万达指标的差异。如底线低于指标，则完整实现指标甚至更优，都应是可以达到的；如底线高于指标，就要借助政府协助实现，再突破底线也有可能。只是要权衡时间、代价是否允许。和人防办打交道，既要注意灵活的沟通方式，又要有高度。比如可以从城市的人防规划上找点说法，避免生硬接触，可以通过市区政府领导的途径，给人防办一个为你解决问题的出